谢谢H兄。
你的观点给我一些新的思路。但是对你所说的行业都不太熟。有什么好推荐的对这些行业的了解的书或者网站吗？
祝新年快乐。

  这位MM，不知你对中怡的回报建立在什么数据上的，中怡现在的租价调整的不少。三房的单位能够租到高价要看运气的，很多6000左右就成交的。
   最近有一套放出来的盘源，装修还算新净，业主想租到1万，结果1个月没有租出去，后又调整为9000，现在半个月了，房子仍然是空的。卖家却去到2万1以上去了。二室一厅的小户型的，装修不错的，我们有去看过，4500的租价房租。
   中介自己都承认中怡这两年的租价一直在下跌，虽然比起其他单位来说，相对强一些，但是也没有你说的那么好。
   我们买中怡一半是为住家，一半是为商住两用省了租写字楼的租金了，至于出租，我认为现时租到8000以上都算困难，更不用提如今的房价不值得投资收租。但说实话中怡的氛围不太适合住家，就像你说的那样，花园太小，而且小户型也太多了，租客也多。
    相比珠江新城那边的星汇园，就以住家为主了，租价很低，但是售价却坚挺。

09年初的时候，小户型单位（加上税费中介费后平均）1.5万左右，现在至少2.2-2.3万吧。小户型比大户型容易出手。

中怡的回报率估计相当长一段时期内都会在广州名列前茅。它周围的高档写字楼太多了，而小户型独此一家。

珠江新城西塔周围的小户型楼盘无数，所以竞争异常激烈，租金没有保障。

新年快乐，看此贴收获真不少，谢谢各位高人。

学习

学习了

  H兄，可能你对中怡的回报率过于乐观了。今天得到消息，在林和东路，富力天汇华庭旁边有一个嘉尚国际公寓开卖，全是30--100平米的小户型，带装修16000/方，打算明天去看看。
    另，火车站西边紧邻中泰国际广场的VILL国际已经开售了，也是公寓型的，售价在25000带装修。
   中介前两天还说，宜家旁边的林和村已经定于明年3月份拆迁，拆迁后已经规划了3栋大概38层的高档住宅楼。
  我觉得中怡的回报率堪忧。想当年，天誉花园也是广州高回报的冠军了，如今........
   有时听起“市中心缺地说”，就想到，只要有足够的利润，只要我们的强制拆迁还能继续搞下去，缺地乎？不缺也。

按现在的价格来算中怡的回报确实不乐观。中怡在09年初的回报率是不错的，目前的回报率只有3.6%左右，不值得投资。

嘉尚的竞争对手是侨林苑，和中怡关系不大。在天河北CBD区域，相距200米以上的楼盘就不能算直接竞争对手了。在Google地球上测量，中怡离中信100米左右，嘉尚离中信是1000米左右（嘉尚的具体位置我不太清楚，我是从你说的“富力天河华庭旁边”这点来定位的）。普通人1小时走4000米。从中怡到中信1.5分钟，从嘉尚到中信15分钟。

林和村也是同样的情况，未来那里的新楼盘离中信在700米--1000米，走路到中信要9-15分钟左右。在中信旁租房的高级管理人员，一般是期望步行上下班的，10分钟的差异已经是巨大的差异了。从通勤时间上来说，嘉尚以及未来的林和村不是中怡的直接竞争对手，以后它们服务的是不同的目标市场和不同收入的群体。

林和村还有一个问题是未来它不是纯粹的商品房，有相当部分是村民的回迁房，那片地块上楼盘的整体人文素质可想而知。按理说那里到中信也算方便，也有许多收入较低的小白领在那里租房，但是其房租却是相当低，原因就是整个居住区的人文素质差。

林和村的第三个问题是那里盖大户型的可能性远大于小户型。

中泰广场旁边那个VILL国际就不要去提它了，那个楼盘虽然在天河北，但却是在天河北最差的一个角落，跟珠江新城东北角的马赛国际公寓一样尴尬。另，提醒一句要投资VILL的朋友，等交楼时，那里的土地使用权好像不到30年了！！

那些对时间和距离不敏感，以为几分钟、一、两千米差别不大的朋友请注意一下这个例子：珠江新城西塔周围的楼盘均价是3万左右，而相距5分钟公交车程（自驾时间更短）、猎德大桥桥脚赤岗地块的楼盘均价还不到1.5万。

不就是一站路吗？是呀，就一站路。这一站路的价值就是贵 / 便宜1.5万每平方。

啰嗦一句，按广州现在的价格买房，从长期投资的角度看，无论买哪里都不划算了。

    H兄回复的很快，功课作的也很足，着实佩服。  
    不过就上点不是很赞同，因为瞄过星汇园，所以那一带都全区逛过。就星汇园来说，现在是那种户型很好，朝南，视野可以望到花园和西塔的房才报到2.2--2.3左右，普通的2万都有，这还都是南向的。那种互相不好的但南北通透的18500都有成交。
   保利香槟也很新了，大户型报价好单位的也在22000--23000左右。
   我觉得这两个盘离西塔已经相当近了，走过去应该在5--7分钟。而且相对来说，西区的回报也还算高的。当然，现在连3个点都不到，报价280万的星汇园，租价在4500左右。
   不知道你说的西塔附近的3万的均价到底是指那些盘。

   另外，我觉得中怡还有一个问题，就是物业的水平一直跟不上，之前的物业公司没什么名气水平也不高。相比一些好的物业类似中海之类的，就可以为升值提供更多空间。
   中怡现在也处于一个比较尴尬的位置了，论升值，小户型太多，租户多，自住少，办公的也有，升值不易（相比我觉得没有小户型的，类似富力天河华庭那种升值更有空间）;出租，现在的回报率也比较差了。
  如果中信西边的那一块就是那个烂尾楼附近能够规划的好的话，对中怡的冲击相当大。从那里走到中信也不要5分钟。可是一切都是新的。而且那边的单位还可以望到那个东站广场的可能。

关于珠城，是三万左还是三万右我还真没有实地考察过。你可能比我了解得更多。但高出猎德大桥南的楼盘一万是有的。

中怡升值潜力确实有限（09年这一年已经猛涨了，留给未来的潜力不多）。回报率差是目前全国楼市的共同问题，不是中怡的问题。

你提到的那块地有你说的那种可能性，就是时间不好把握。再说，搞不好再弄几栋甲级写字楼起来呢？那对中怡就是利好了。

假设你是在08年末或09年初投的中怡，等3、4年后，当林和村和你说的那块地成熟起来后，中怡的升值加租金收益可能已经让你收回大部分投资了。

     我们就属于有一些现金的，所以现在不得不分散一些到房产里去。  
    我觉得房地产在未来5年还是相对保值的，房子变旧了本来应该不值钱了，可是人民币不值钱的速度更快！看看我们日益臃肿庞大的政府机构，看看我们浪费低下的投资水平，看看我们善良能忍的底层劳动人民，只要有口饭吃就会感政府。再看看香港的变态房价，我相信以RMB计价房价的今天绝对不是最高点。就像我说的，还有更疯狂。
    我感觉相当长一段时间内，一般的房子的租金涨幅都会赶不上房价的涨幅。就像无论房子怎么涨，粮食都不能涨，无论房价再怎么涨，租金都不可能涨太多。买不起还租得起，是底层的底线，也是维持城市繁荣的基本条件。
     提到瑜翠园12000的毛坯价我想起了院士庭，认识的有对夫妻07年最高峰时买了富力院士庭。当时16000，后来跌倒最低点时，所谓的楼王单位都卖10000，现在涨成这样了，院士庭才多少？14000多。在我心里，瑜翠园就像院士庭，那个地段即使在现在这个泡沫平面上，我也认为毛坯最多值8000。

   我觉得现时房地产最大的问题是没有持有成本，有一套，和有100套，一样的持有成本。
   等将来房价无法再被炒高以后，政府为了保证财政收入，一定会适时推出物业税，剪羊毛也不能只用一种办法是吧。房价下跌，再加上物业税，我认为很多人会抛掉，当然市区里的好出租的物业的业主还是有很多会持有，改为长线收租。但是郊区那些小户型会跌的最惨。不好出租，租金也低，物业费也不低。举一个例子就是，在离东京银座繁华区1个小时多点上班时间的地铁小户型的，不到RMB 70万就能在东京买到。我们呢？离天河北也差不多1个小时的番禺，大学城，现在70万买得到吗？银座的房价可是要到5万RMB左右呢，比天河北高不少。
    所以我跟H兄一样，认为一定要买城市中心，中心中的中心，不管郊区炒什么概念我都不爱看。
    我个人相对更看好市中心现有的大三房（起码要有120方），特别是四房以上的单位，相对市中心的小户型，我觉得他们以后更保值一些。原因是房地产相对的投资和炒作的需求下降后，自住的功能就会更加突出些。更多的人选择买房子就是为了自住，住的舒服些，宽敞些。而且中国人特有的传统，还是有一些老人会跟着年轻夫妻一起住，带着孩子，所以4房以上的单位对应的改善需求会增加。另一个原因是因为政府在民众对高房价的抱怨下，大力兴建小户型，以后市中心的大户型有相对稀缺性。
   如果我有足够的钱，我就买一套来保值，呵呵，可惜这个门槛对太多人来说太高。就算我看的明白看的是对的也没那个能力，就像我认为新河浦一点的老别墅价值还并没有完全被体现出来，可是我哪里买得起啊，呵呵

一口气爬了好多楼，真是学了不少，值得学习。

   我认为未来的两房和一房适合房租，不适合放卖。大多数年轻人对这种房子，都只喜欢租，不喜欢买。（当房子升值预期消失以后），也许未必好转手。
    相反，一家三代的那种，3，40岁左右，有2个小孩，2个老人，这种就不太适合租房子了，不像单身情侣小夫妻，怎么就对付一下过去了。这些人更有可能在工作稳定后买房子，而三房以上是基本需要的，4房就更好了。这些人的经济也会相对宽裕一点，支付能力更强。
   还有，我认为会逐渐有一种趋势，随着人口下降，开放二胎的呼声，再加上未来养老的压力，计划生育政策肯定是逐渐放宽。现有生活水平上，家长和孩子都会想要每人一间房。 很多投资大牛都认为，投资股市，房子，都不如投资孩子。看一下现在的那些富人，有多少生了2胎的。所以我觉得4房以上会相对更有保值价值。

  你如果有时间，建议去网上GOOGLE一下曼哈顿的中心住宅（上东区）的高级公寓价格，看看是不是支持你的这个理论。
  我查到的结果就是，大面积的单价高于小面积的。什么东西都是越稀缺保值。在市中心复制一大堆小户型还是很有空间的。盖大面积的宜居单位却不宜啊。

     对，美国的公寓两房都是大两房，一间都要2，30方那种感觉。他们的块头大吗，呵呵，而且适应了住大房子的感觉。相对可能富力天河华庭会讨喜一些，不过那里的装修风格实在是太俗老土。

因为没有本事去用好抛掉后的钱。