09年初的时候，小户型单位（加上税费中介费后平均）1.5万左右，现在至少2.2-2.3万吧。小户型比大户型容易出手。中怡的回报率估计相当长一段时期内都会在广州名列前茅。它周围的高档写字楼太多了，而小户型独此一家。珠江新城西塔周围的小户型楼盘无数，所以竞争异常激烈，租金没有保障。

  H兄，可能你对中怡的回报率过于乐观了。今天得到消息，在林和东路，富力天汇华庭旁边有一个嘉尚国际公寓开卖，全是30--100平米的小户型，带装修16000/方，打算明天去看看。    另，火车站西边紧邻中泰国际广场的VILL国际已经开售了，也是公寓型的，售价在25000带装修。   中介前两天还说，宜家旁边的林和村已经定于明年3月份拆迁，拆迁后已经规划了3栋大概38层的高档住宅楼。  我觉得中怡的回报率堪忧。想当年，天誉花园也是广州高回报的冠军了，如今........   有时听起“市中心缺地说”，就想到，只要有足够的利润，只要我们的强制拆迁还能继续搞下去，缺地乎？不缺也。

按现在的价格来算中怡的回报确实不乐观。中怡在09年初的回报率是不错的，目前的回报率只有3.6%左右，不值得投资。嘉尚的竞争对手是侨林苑，和中怡关系不大。在天河北CBD区域，相距200米以上的楼盘就不能算直接竞争对手了。在Google地球上测量，中怡离中信100米左右，嘉尚离中信是1000米左右（嘉尚的具体位置我不太清楚，我是从你说的“富力天河华庭旁边”这点来定位的）。普通人1小时走4000米。从中怡到中信1.5分钟，从嘉尚到中信15分钟。林和村也是同样的情况，未来那里的新楼盘离中信在700米--1000米，走路到中信要9-15分钟左右。在中信旁租房的高级管理人员，一般是期望步行上下班的，10分钟的差异已经是巨大的差异了。从通勤时间上来说，嘉尚以及未来的林和村不是中怡的直接竞争对手，以后它们服务的是不同的目标市场和不同收入的群体。林和村还有一个问题是未来它不是纯粹的商品房，有相当部分是村民的回迁房，那片地块上楼盘的整体人文素质可想而知。按理说那里到中信也算方便，也有许多收入较低的小白领在那里租房，但是其房租却是相当低，原因就是整个居住区的人文素质差。林和村的第三个问题是那里盖大户型的可能性远大于小户型。中泰广场旁边那个VILL国际就不要去提它了，那个楼盘虽然在天河北，但却是在天河北最差的一个角落，跟珠江新城东北角的马赛国际公寓一样尴尬。另，提醒一句要投资VILL的朋友，等交楼时，那里的土地使用权好像不到30年了！！那些对时间和距离不敏感，以为几分钟、一、两千米差别不大的朋友请注意一下这个例子：珠江新城西塔周围的楼盘均价是3万左右，而相距5分钟公交车程（自驾时间更短）、猎德大桥桥脚赤岗地块的楼盘均价还不到1.5万。不就是一站路吗？是呀，就一站路。这一站路的价值就是贵 / 便宜1.5万每平方。啰嗦一句，按广州现在的价格买房，从长期投资的角度看，无论买哪里都不划算了。

按现在的价格来算中怡的回报确实不乐观。中怡在09年初的回报率是不错的，目前的回报率只有3.6%左右，不值得投资。嘉尚的竞争对手是侨林苑，和中怡关系不大。在天河北CBD区域，相距200米以上的楼盘就不能算直接竞争对手了。在Google地球上测量，中怡离中信100米左右，嘉尚离中信是1000米左右（嘉尚的具体位置我不太清楚，我是从你说的“富力天河华庭旁边”这点来定位的）。普通人1小时走4000米。从中怡到中信1.5分钟，从嘉尚到中信15分钟。林和村也是同样的情况，未来那里的新楼盘离中信在700米--1000米，走路到中信要9-15分钟左右。在中信旁租房的高级管理人员，一般是期望步行上下班的，10分钟的差异已经是巨大的差异了。从通勤时间上来说，嘉尚以及未来的林和村不是中怡的直接竞争对手，以后它们服务的是不同的目标市场和不同收入的群体。林和村还有一个问题是未来它不是纯粹的商品房，有相当部分是村民的回迁房，那片地块上楼盘的整体人文素质可想而知。按理说那里到中信也算方便，也有许多收入较低的小白领在那里租房，但是其房租却是相当低，原因就是整个居住区的人文素质差。林和村的第三个问题是那里盖大户型的可能性远大于小户型。中泰广场旁边那个VILL国际就不要去提它了，那个楼盘虽然在天河北，但却是在天河北最差的一个角落，跟珠江新城东北角的马赛国际公寓一样尴尬。另，提醒一句要投资VILL的朋友，等交楼时，那里的土地使用权好像不到30年了！！那些对时间和距离不敏感，以为几分钟、一、两千米差别不大的朋友请注意一下这个例子：珠江新城西塔周围的楼盘均价是3万左右，而相距5分钟公交车程（自驾时间更短）、猎德大桥桥脚赤岗地块的楼盘均价还不到1.5万。不就是一站路吗？是呀，就一站路。这一站路的价值就是贵 / 便宜1.5万每平方。啰嗦一句，按广州现在的价格买房，从长期投资的角度看，无论买哪里都不划算了。

   另外，我觉得中怡还有一个问题，就是物业的水平一直跟不上，之前的物业公司没什么名气水平也不高。相比一些好的物业类似中海之类的，就可以为升值提供更多空间。   中怡现在也处于一个比较尴尬的位置了，论升值，小户型太多，租户多，自住少，办公的也有，升值不易（相比我觉得没有小户型的，类似富力天河华庭那种升值更有空间）;出租，现在的回报率也比较差了。  如果中信西边的那一块就是那个烂尾楼附近能够规划的好的话，对中怡的冲击相当大。从那里走到中信也不要5分钟。可是一切都是新的。而且那边的单位还可以望到那个东站广场的可能。

  H兄，看来你今天一直在线，我也就顺便和你探讨一下我最近看楼的一些想法。昨天晚上朋友吃饭，都是些老80后了，谈的最多的就是房子。有个朋友收入很不错，刚买了萝岗科学城地块的房子，12000.还有朋友在看东圃和天河公园一带。再有朋友谈到龙洞的瑜翠园新盘也涨到了12000.    感觉特别像07年的股市，无论小盘股大盘股，蓝筹还是中小板，鸡犬都升天。最近听说大学城的新盘也15000了，亚运城那种不毛之地也要12000.    这就想起有次跟朋友谈起珠江新城。当时我说对珠江新城看到，原因就是在于珠江新城的位置是依托老城区的。左有越秀老城，历史悠久政治资源优厚，北有天河商圈，南有海珠，确实想不发展起来都难，只等时间，虽然现在仍然相对荒凉，但是我去过一次以后，就跟你一样，感受到了那种喷薄而出的气势。想当年天河北也是在一块块菜地，荒地里发展起来的。   但是对科学城阿，亚运城就谨慎看好了，特别是亚运城和大学城。我曾在北京呆过，有同事90年代买过亚运村，一套就是快10年。大学城就更不用说了，现在各地中小学已经有学生数量下降的趋势，大学生就业形势差，配套跟不上，大学城的未来前景我不太看好，现时15000的房价更是泡沫中的大泡沫。   还有瑜翠园，年初我跟老公曾经去看过，最低的时候大概59000，3月也就6000多。虽然背靠所谓的森林公园，但是整个龙洞包括世纪绿洲和君林天下我都不看好有成为未来豪宅盘的可能，主要就是在于周边的人文素质。之前我们去看过君林天下，望植物园的那些盘有业主都报价上去2万了。跟我说豪宅如何如何的。我只想，假使我是有钱人，别的不说，我一出门就会遇到对面大型城中村的居民，我的孩子跟他们在一起上学，我会住在那里仅仅为了望一下那片植物园吗？    现时确实有泡沫，分辨实属不易。    其实打算买中怡也是无奈中的选择。就像股市泡沫中买绩优蓝筹一样，大盘不好的时候，蓝筹一样要跌，但是好的蓝筹会有不错的分红，不考虑涨跌，对于房地产来说那就是稳定和相对较高的租金。    国内再像这么玩地产下去，万一将来有一天在经济的快速增长中，用通胀消化这泡沫，真的有可能有一天会遭遇猛烈下跌。珠江新城一样跌，而且应该会跌的很惨。我是去年6月去的东京，当时感叹国内的房价确实不低。日本人现在已经不再敢炒房产了，朋友买的那个房子，是在日本的江东区，新区，类似广州的天河北或者珠江新城，临海，规划的非常好，房子也都很新。朋友的房子是84建的，框架小高层，带电梯，楼维护的很新，距离地铁只有2分钟。房子当时建好以后4000万，在泡沫最顶点（90前后）涨到了1亿日元还多，然后就一路下跌，跌跌不休，朋友07年买的时候又只有4000万了，还是原业主花了大概300万日元好好搞了高档装修后才卖的，到了我们去的时候，又跌了，3800万。房子真是不错，走不到10分钟就到了海边，海景无限，距离繁华的银座也才5个地铁站。    不仅房子对应的日元价格不断下跌，这些年日元还在不断贬值，现时的日本人买房都特别谨慎了，轻易不愿意买，这就更加速了房子的下跌。     去东京前，我也是对买房特别热心，回来以后当时真感觉国内的房产炒过头了，没想到后面会有如此疯狂。但我觉得房子的价格现在还不是顶，以我们现在政府的意愿，城市化的进程，还有老百姓盲目跟风的热乎劲，疯狂过后可能还有更疯狂。但指望投资房子保值的人，一定要有一个心里期限，合适的时候一定要卖，长期看来，房地产未必是最保值的东西。今天跟风建起来的很多物业，2，30年以后，能够买到的大米数远远小于今天能够买到的，不仅不会有增值，保值都难，贬值却大有可能。       另外，即使在现在，在我心里还有一些相对的价值洼地的房子，非临CBD地带，其价值大家今天还没有足够的发现和认识，所以虽然现在已经涨的很高了，但是我认为其却没有多少泡沫。但是这样的房子不是用来收租的，只适合持有后转售，呵呵。我在心里等待未来会不会验证我的判断。         随便谈了一些想法。希望和H兄还有其他筒子交流。[ 本帖最后由 anxiangrugu 于 2010-4-12 13:28 编辑 ]

     我们就属于有一些现金的，所以现在不得不分散一些到房产里去。      我觉得房地产在未来5年还是相对保值的，房子变旧了本来应该不值钱了，可是人民币不值钱的速度更快！看看我们日益臃肿庞大的政府机构，看看我们浪费低下的投资水平，看看我们善良能忍的底层劳动人民，只要有口饭吃就会感政府。再看看香港的变态房价，我相信以RMB计价房价的今天绝对不是最高点。就像我说的，还有更疯狂。    我感觉相当长一段时间内，一般的房子的租金涨幅都会赶不上房价的涨幅。就像无论房子怎么涨，粮食都不能涨，无论房价再怎么涨，租金都不可能涨太多。买不起还租得起，是底层的底线，也是维持城市繁荣的基本条件。     提到瑜翠园12000的毛坯价我想起了院士庭，认识的有对夫妻07年最高峰时买了富力院士庭。当时16000，后来跌倒最低点时，所谓的楼王单位都卖10000，现在涨成这样了，院士庭才多少？14000多。在我心里，瑜翠园就像院士庭，那个地段即使在现在这个泡沫平面上，我也认为毛坯最多值8000。