H兄，看来你今天一直在线，我也就顺便和你探讨一下我最近看楼的一些想法。昨天晚上朋友吃饭，都是些老80后了，谈的最多的就是房子。有个朋友收入很不错，刚买了萝岗科学城地块的房子，12000.还有朋友在看东圃和天河公园一带。再有朋友谈到龙洞的瑜翠园新盘也涨到了12000.    感觉特别像07年的股市，无论小盘股大盘股，蓝筹还是中小板，鸡犬都升天。最近听说大学城的新盘也15000了，亚运城那种不毛之地也要12000.    这就想起有次跟朋友谈起珠江新城。当时我说对珠江新城看到，原因就是在于珠江新城的位置是依托老城区的。左有越秀老城，历史悠久政治资源优厚，北有天河商圈，南有海珠，确实想不发展起来都难，只等时间，虽然现在仍然相对荒凉，但是我去过一次以后，就跟你一样，感受到了那种喷薄而出的气势。想当年天河北也是在一块块菜地，荒地里发展起来的。   但是对科学城阿，亚运城就谨慎看好了，特别是亚运城和大学城。我曾在北京呆过，有同事90年代买过亚运村，一套就是快10年。大学城就更不用说了，现在各地中小学已经有学生数量下降的趋势，大学生就业形势差，配套跟不上，大学城的未来前景我不太看好，现时15000的房价更是泡沫中的大泡沫。   还有瑜翠园，年初我跟老公曾经去看过，最低的时候大概59000，3月也就6000多。虽然背靠所谓的森林公园，但是整个龙洞包括世纪绿洲和君林天下我都不看好有成为未来豪宅盘的可能，主要就是在于周边的人文素质。之前我们去看过君林天下，望植物园的那些盘有业主都报价上去2万了。跟我说豪宅如何如何的。我只想，假使我是有钱人，别的不说，我一出门就会遇到对面大型城中村的居民，我的孩子跟他们在一起上学，我会住在那里仅仅为了望一下那片植物园吗？    现时确实有泡沫，分辨实属不易。    其实打算买中怡也是无奈中的选择。就像股市泡沫中买绩优蓝筹一样，大盘不好的时候，蓝筹一样要跌，但是好的蓝筹会有不错的分红，不考虑涨跌，对于房地产来说那就是稳定和相对较高的租金。    国内再像这么玩地产下去，万一将来有一天在经济的快速增长中，用通胀消化这泡沫，真的有可能有一天会遭遇猛烈下跌。珠江新城一样跌，而且应该会跌的很惨。我是去年6月去的东京，当时感叹国内的房价确实不低。日本人现在已经不再敢炒房产了，朋友买的那个房子，是在日本的江东区，新区，类似广州的天河北或者珠江新城，临海，规划的非常好，房子也都很新。朋友的房子是84建的，框架小高层，带电梯，楼维护的很新，距离地铁只有2分钟。房子当时建好以后4000万，在泡沫最顶点（90前后）涨到了1亿日元还多，然后就一路下跌，跌跌不休，朋友07年买的时候又只有4000万了，还是原业主花了大概300万日元好好搞了高档装修后才卖的，到了我们去的时候，又跌了，3800万。房子真是不错，走不到10分钟就到了海边，海景无限，距离繁华的银座也才5个地铁站。    不仅房子对应的日元价格不断下跌，这些年日元还在不断贬值，现时的日本人买房都特别谨慎了，轻易不愿意买，这就更加速了房子的下跌。     去东京前，我也是对买房特别热心，回来以后当时真感觉国内的房产炒过头了，没想到后面会有如此疯狂。但我觉得房子的价格现在还不是顶，以我们现在政府的意愿，城市化的进程，还有老百姓盲目跟风的热乎劲，疯狂过后可能还有更疯狂。但指望投资房子保值的人，一定要有一个心里期限，合适的时候一定要卖，长期看来，房地产未必是最保值的东西。今天跟风建起来的很多物业，2，30年以后，能够买到的大米数远远小于今天能够买到的，不仅不会有增值，保值都难，贬值却大有可能。       另外，即使在现在，在我心里还有一些相对的价值洼地的房子，非临CBD地带，其价值大家今天还没有足够的发现和认识，所以虽然现在已经涨的很高了，但是我认为其却没有多少泡沫。但是这样的房子不是用来收租的，只适合持有后转售，呵呵。我在心里等待未来会不会验证我的判断。         随便谈了一些想法。希望和H兄还有其他筒子交流。[ 本帖最后由 anxiangrugu 于 2010-4-12 13:28 编辑 ]

     我们就属于有一些现金的，所以现在不得不分散一些到房产里去。      我觉得房地产在未来5年还是相对保值的，房子变旧了本来应该不值钱了，可是人民币不值钱的速度更快！看看我们日益臃肿庞大的政府机构，看看我们浪费低下的投资水平，看看我们善良能忍的底层劳动人民，只要有口饭吃就会感政府。再看看香港的变态房价，我相信以RMB计价房价的今天绝对不是最高点。就像我说的，还有更疯狂。    我感觉相当长一段时间内，一般的房子的租金涨幅都会赶不上房价的涨幅。就像无论房子怎么涨，粮食都不能涨，无论房价再怎么涨，租金都不可能涨太多。买不起还租得起，是底层的底线，也是维持城市繁荣的基本条件。     提到瑜翠园12000的毛坯价我想起了院士庭，认识的有对夫妻07年最高峰时买了富力院士庭。当时16000，后来跌倒最低点时，所谓的楼王单位都卖10000，现在涨成这样了，院士庭才多少？14000多。在我心里，瑜翠园就像院士庭，那个地段即使在现在这个泡沫平面上，我也认为毛坯最多值8000。

相对anxiangrugu来说，我更支持你这个观点：市中心小户型比大户型受欢迎（出租的话）。曼哈顿中央公园附近的大公寓确实非常漂亮，但你要看看住在里面的都是些什么人。据说什么港澳的大佬们在那里都有物业。未来的趋势就是这样，对大多数人来说，市中心只能租，已经买不起了，租他们也只能租得起小户型。市中心的大公寓当然好，但有钱的大佬有几个呢？

    北京我呆过3年多，感觉国内这几大城市，如果算上香港的话，住房痛苦指数，香港首屈一指，其次就是现在北京了。北京的房价除了高之外，户型也极为不合理。     北京和深圳的小三房都作的小而精，80多方就可以有三房，北京100平方以下的大多是两房。且在各种老房子里，变态不合理户型层出不穷，我们曾经租过90平米的两房，一梯两户的户型竟然作成了大进深，小面宽，只有主卧朝南，次卧朝北，客厅像豆腐块夹在中间只能放下一张餐桌，卫生间没有窗户，怀疑设计房子的人的脑袋是不是被门板挤过了，呵呵。三房的单位都要去到140房以上了，以现在的房价没有400万以上，不要想在中心区置业买三房。    关于北京人的买房心态也跟务实理性的广州人不一样，住在北京带给他们的更多的是心理快感啊。我有同学在北京四环和通州交界处买了小三房，自己上班在西二环，每日从家走到地铁要15分钟，再挤40多分钟地铁去上班，但是心里依然十分满足，觉得自己能有能力在北京置业。呵呵，伟大的帝都和魔都吗。     北京唯一可取的一点是房子的密度和容积率远没有北京高。广州老城区的建筑密度实在可怕，天河北也是。     所以上海北京的房价再涨更高也不稀奇。内地偏远的房价再低也不算低。我家在内地三线小城市，父母的房子大概10年前购买，9万元，现在卖应该值20万出头。可这样的房子配齐家电只能租500元1月，租售比更低，呵呵。而且现在的价格也不能算便宜。    在全国来看，估计只有1万人想住到我家的那个房子里去。可是如果有可能，一亿人都想住到上海的“汤臣一品”里.hehe

     H兄，我也支持小户型好放租的观点，我说的保值是针对售价来说的，因为宜居大户型的相对稀缺性。     我觉得看美国的房产不如看日本，美国除了那三大城市，主要的房产还是小城镇类型的，跟我们这种主要是大城市聚集的模式非常不同，而且美国地广人稀。居住条件本身就宽裕。     日本和我们就有很多类似的地方了，都是人多地少，而且文化传统也较为接近一些。     我个人认为现在如果有钱，去投资买美国的房产倒是很不错。但是现实中很少有人能有这样的途径。     未来觉得最好的房地产发展的模式就是软着陆，政府仍然能通过各种办法拉动经济增长，提高普通人的人均收入，房价不涨或者缓涨，在通胀中温和消化泡沫，直到有一天人口红利结束，房价逐渐下跌后又保持平稳上涨。     再或者中国能改变现有的官办经济投资模式，不再过度集中资源到大城市，大力发展若干中小城市和大城市的卫星城市，以我们的国土面积，比起香港和东京都有大把腹地，房地产的泡沫也就可以逐渐减小，消化。     至于为什么我现在会在H兄的眼里想高负担买三房，实在是身边有一个活生生的例子。北京的一个朋友，俩人普通家庭，05年买了120方的2房。原本也就是打算以后以小换大，在年初，俩人已还完房贷，手头有了大几十万的现金，孩子已3，4岁，迫切的想换到大三房去。可即使在年初的时候，他们也发现了一个问题，以小搏大实属不易，虽然两房增值也不少，可是卖了2房去买附近四房，压力也很大。（她的两房可卖200万左右，三房要大概接近400万）卖完再买也要贷款100多万，后来她纠结中已经错过了最好的换房时机，现在已彻底放弃买大房。     国家现在经济适用房的思路就是60平米，这是跟香港学的，香港的房地产模式是什么？就是贪婪的房地产商人和富人和政府一起推高房价，不断剥削中产，又用廉租房来安抚穷人的模式。    政府现在就是在学这种模式，我估计在可以想见的将来，普通人能够在中心区买上好一点的三房或者四房单位，只会越来越难。就是名义房价不再猛烈上涨，可是房价上涨了这么多年了，物价不会没有传导，想要存下钱来以后更为不易。所以身边的朋友有条件能跳一跳买三房的我都劝他们，还是买三房吧，过去10年里面可以以小换大，以租养供，以后这两点都不容易，如有条件，能一步到位更好一些。将来若条件不行，三房怎么也够住了。