--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------H姐这话大赞一个[ 本帖最后由 anxiangrugu 于 2010-9-15 23:34 编辑 ]

诚心想跟这位MM学习下自身增值方法。。。我周围的人群都还是比较积极上进的，但近5年间收入能增值2-3倍的都已经算是很厉害的了，基本在单位或公司都算是中坚力量，但相比MM和房价的增速，还是远不可及。。从这个角度讲，可能打工不如创业？但以现在的创业环境，小企业我觉得是举步维艰啊。。。

感谢mm的热心回复呵。有点意外mm会删掉之前的发言，有H姐平和恬淡风格主导的帖子一直以来都是难得的和谐，大家都是抱着学习交流的心态进来，相信也无谓有其他的是非呵。回到之前的话题，觉得MM相对可能在同龄人里面算是比较成熟老成的了呵（褒义哈），见识也较多较广，眼光会比同龄人开阔，有今天的成就也正常呵。但目前国内的社会，我觉得并不算有一个特别公平的竞争环境，国家的制度，政策方向都决定了行业和机会上的巨大差异，以前我也觉得付出就有回报是很正常的事情，但这些年在社会上看到的各种事实告诉我，即使是付出，也是必须要有方向性，有一定的投机性的，否则再多努力都会付之东流。比如恬淡的H姐，远离纷争的同时也要关注投资楼市汇市股市，为的也不过是给自己多一份安全感。。好像废话说得太多，我只想说，在中国这个社会，自身增值当然很重要，但抓住机会，及时跟上队伍更重要，以目前的形式踏踏实实做实事并不一定就能跟得上社会和政策的巨大变化。每个行业的黄金时期也就那么几年，当年我所处的行业也是创造了无数神话，但几年之后的今天已经不复辉煌。目前可能外贸行业正是好势头的时候，但数年之后会如何也还未知。中国的社会还是以统治阶级为主流的，技能和财富的增长所带来的安全感可能还远赶不上体制内的舒服自在。。。随着既得利益阶层的形成和巩固，留给普通老百姓的空间可能会越来越小，，我等目前面临的，不过是随社会指挥棒疲于奔命找一条属于自己的安身立命路，H姐属于其中的佼佼者，但不是每个人都有H姐这样的眼光和懂得抓住机会。。。当然这样说可能悲观了点，但目前看来，我们的社会已经不可避免的在朝这样的方向迈进了。。。

真的有辐射的话，珠江新城首当其冲。放心吧，广州市政府不会蠢得来将一个有辐射的大怪物放在市中心。

引用:
原帖由 特特妈妈 于 2009-11-11 00:03 发表
hongsenwang很有投资眼光，懂宏观经济学，分析目前的楼市值得借鉴。
我目前比较困惑，家住天河北，家里两套房都没有省重点小学学位，在比较2个投资方案，
（1）花75万在天河北买全装修的学位房一房一厅（乔林苑3期 ...
如果必须在以上二者中选的话，应该没有必要犹豫了吧，肯定选（1）侨林苑。那个楼盘好像价格蛮坚挺的。现在是1.6万—1.8万每平方。75万应该已包含房价、中介费、税费。

谢谢hongsenwang的建议！
我也不一定是要买侨林苑，只是现在比较想要华阳小学的学位，
有华阳小学学位的房子中，就这个楼盘新一点、高端一点，选择余地太小。
或者还有什么好建议?谢谢！

多谢你的不吝赐教

但按你说的一流地段不多啊
现在投资50方以下的
得多少米啊?

只是好奇
买不起啊

当然不多啦。多了还叫一流吗？
50方目前需100万左右。

目前没有好的建议。我都说了，如找不到好的投资标的就将钱放银行，至少能保住本金（虽然仍然在贬值），免得去被股票、基金、黄金、保险或银行理财产品忽悠。

即便有好的、很具体的投资物业出现，我也不会在网上嚷嚷。我们在这里讨论的仅仅是一些思维方式而已。

真得有赚钱机会出现，难道我自己不首先冲上去?

如果等我在银行里的头寸达到一定数量，广州的投资机会都还没有来临，我会回老家（某内地三线城市）看看门面房（即广州人所谓的临街商铺）。

学习中，为自己投资房产做准备。

很精彩，那么自住型的房子大家哪里在一流地段吗？

向hongsenwang请教：
目前买了租金收益率3％的房子，可不可以预期以后通货膨胀，工资上涨，租金也随着上涨，就可以到达6％呢。
上海租金回报率只有1－2％，还能坚持这么长时间，会不会说明6％在很长一段时间内只是比较理想的状态呢。
在总价一样时有两种的情况：一种是楼龄新但租金回报率低，另一种是楼龄旧租金回报率高。那投资时能单单只看投资回报率，选第二种吗？

学习中

请教H兄，其实有时我也挺困惑的。广州的租赁整体市价一直不高，和房价没得比，就因为供大与求。就算一年有6%的收益，那等上25年才回本，25年后的才是你赚到的钱。为何不现在卖了，马上就赚到25年的租金岂不是更好？况且，现在房屋建筑质量这么差，能不能挨30年都成问题，也许30年后楼都变危楼了，或被拆，或再也租不到现在的价钱，岂不是赚不到钱了？
比如一个房子，现在租价3000/月，市价90万，当年买进价34万。与当年进价比租金收益10.58%，可与现在市价比只4%。就算这房子从无空置率，也要租25年，才得到现在的市价。何不如现在就卖了，拿着90万现金，何用等到25年后呢？25年后房子都老了，间中你也不可能不翻新几回，至少也花个几万块吧，不然你就得不到这个租价。就算拿回当时的进价，也要出租9年多。。。
如此到底是租好还是卖好？？

租售比最终会合理的（发达国家就是这种情况）。在经济快速发展的国家，租金收益低是正常现象，等十多二十年后中国的经济发展慢下来，城市化基本完成，房价也会稳定下来，人均收入会上去，租售比就合理了。

未来几年，租金和房价都会往上涨。楼市整体上不可能达到6%的回报，但不排除出现个别的投资机会，那就需要投资者具有慧眼了。未来几年某些三线城市的临街商铺还有机会。

存在即合理，上海的低回报也有它的内在逻辑。我认为上海今后是世界上最重要的城市之一，现在的价格只是透支了未来一段时间的利好。

说得对，赞成

6%的收益要25年回本？？？你是怎么算的？静态地看（不考虑通胀，也不考虑租金增长），17年就够了呀。相当于买市盈率17倍的股票，而且每个月都有足额现金分红。

中国的房子寿命估计只有50年，所以尽量买次新房（房龄最好不超过5年）。至于你的那套具体的房子，虽然目前租金收益只有4%，但你不要忘了还有房子本身的增值。保守估计，每年算增值5%吧。也就是说，如果你能保证你卖掉后的那90万现金能产生每年9%的复利，卖掉房子就是较好的选择。

从你提供的两个数据：34万升值到90万（我不知道用了多少年），你自己可以算算每年的复利是多少，估计大于5%吧。

其实买不动产投资属于懒惰和愚笨的人做的工作，毕竟，收租比其它任何工作都要容易。现在有网络就更容易了，我一年难得去见一次租客，每月上网查查帐就行了。房租属于被动收入，在你游山玩水、吃喝拉撒睡时都在给你产生收益。

那些上进心强、头脑聪明的可以去从事更激进的投资。

受教了，MM真有投资眼光~~~~所以现在我都挑高级白领来租，宁愿平一点，也不租给合租的人，现在租给了一个香港人，特爱干净，每星期都找人来清洁，希望以后他公司的人都继续租就好了

中央二台要经常看。广东人对中央台不屑一顾，但中央二台的财经节目是不错的。但要小心，要批判地看、怀疑地看。

另，中国有很多民间高手，他们的光辉思想值得我们谦卑地、恭敬地学习。

以下是一些链接：

1. http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/134127.shtml
2. http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/151749.shtml
3. http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/92687.shtml
4. http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/330939.shtml
5. http://www.lvshizaixian.net/viewthread.php?tid=862&extra=&page=1

链接1和2教你具体的操作手法；链接3、4、5让你从更高的角度去把握中国政治经济未来的走向，以做出正确的投资决策。

34-90,只用了七年时间。。。复利。。。不会算
在这几年房价疯涨的年代。。。。前几年有人说同样面积的中介开价45万，他也没卖。当时偶还暗笑其痴人说梦。。。没想到转眼间已经是45的两倍。。。。

纯自住无所谓几流。上班近、买菜近、看病近、小孩上学方便就行。当然，还要你买得起。

楼上说的，去中国二三线城市投资地产。偶也曾经冲动地想过，可惜LG不愿意。。。。

不过，俺觉得现在的包租婆也不是容易做的，就算租给斯文人，也一样会受气。郁闷

年租金收益是如何计算的?