看了两天，终于把贴子看完，学会很多东西也很及时。但有一点不明白，租金年收益率是按当时够买的金额来算，还是按现市值的金额？最近我朋友也为了房而伤脑筋，看 完贴后立即给电话朋友，朋友想请H兄，抽空指点指点：第一套房，04年购买，21万，70平方，现楼龄近25年，在某高校内十五分钟步行到天河北，现市值70万以上，月租金2300。该房环境非常好，读书、上班都非常近。第二套房，08年初购买，58万购，90平方，楼龄近15年，无电梯，在粤垦路，现市值也就68-70万。如出租，租金2000左右。有贷款，但无供房压力，小区内一般，但胜在安全、外出交通方便，读书、上班、市场也近，现朋友自住，但朋友总是觉得校园环境更好，总觉得小区的空气不好。现烦恼：1）想卖掉第二套，租一套住，第一套继续出租。然后持币观望等价格回调再买一套三房的校园房，房贷额肯定更高。但家里人反对，都说以后很难再用那么低的价格买回，现金容易贬值。但朋友想如果不卖，出租要近30年才能回本，自住又总是和空气质量过意不去。2）如果卖掉第二套，先拿部分钱在广州付首期买个小户型出租，再拿部分钱回南宁付首期买一套出租。但现在房价如此高，也没看好的户型。这种做法似乎风险也很大。3）第 一套房虽然市值高价，但楼龄已太长，再持有下去会不会也有风险。例如租金越来越低，以后更难卖，拆迁的可能性几乎是零。4）卖掉两套，换一套？5）还是不要折腾，继续持有两套，住回第一套？[ 本帖最后由 红糖mm 于 2009-12-19 15:02 编辑 ]

现在很多次新房的投资回报率都只有3.7、3.8个点左右，短期看是不太理想，但是是否可以理解为长期看来还是划算的？因为房子是缓慢增值的？我在大沙头（海印那边的二手电器城楼上）这边看了一个大单间，不带阳台，3、4年的楼龄，合计59w拿下来，租1800-2000元每月，因为是商业地带，相对好租。地铁开通在即。是否值得购买？

看了两天，终于把贴子看完，学会很多东西也很及时。但有一点不明白，租金年收益率是按当时够买的金额来算，还是按现市值的金额？按你实际付出的金额来算。如现在房价升了，回报率就降了。但回报率最终会趋于合理。最近我朋友也为了房而伤脑筋，看 完贴后立即给电话朋友，朋友想请H兄，抽空指点指点：第一套房，04年购买，21万，70平方，现楼龄近25年，在某高校内十五分钟步行到天河北，现市值70万以上，月租金2300。该房环境非常好，读书、上班都非常近。第二套房，08年初购买，58万购，90平方，楼龄近15年，无电梯，在粤垦路，现市值也就68-70万。如出租，租金2000左右。有贷款，但无供房压力，小区内一般，但胜在安全、外出交通方便，读书、上班、市场也近，现朋友自住，但朋友总是觉得校园环境更好，总觉得小区的空气不好。现烦恼：1）想卖掉第二套，租一套住，第一套继续出租。然后持币观望等价格回调再买一套三房的校园房，房贷额肯定更高。但家里人反对，都说以后很难再用那么低的价格买回，现金容易贬值。但朋友想如果不卖，出租要近30年才能回本，自住又总是和空气质量过意不去。2）如果卖掉第二套，先拿部分钱在广州付首期买个小户型出租，再拿部分钱回南宁付首期买一套出租。但现在房价如此高，也没看好的户型。这种做法似乎风险也很大。3）第 一套房虽然市值高价，但楼龄已太长，再持有下去会不会也有风险。例如租金越来越低，以后更难卖，拆迁的可能性几乎是零。4）卖掉两套，换一套？第一套保留，放心，不会垮的，也很好出租。中大校内30年的楼照样卖2万一方。西方国家的公寓楼撑100年都可以，我们国家打五折吧，撑50年应该没有问题。第二套按我的标准来看，当时根本就不应该买。但现在既然已经买了，你需要考虑如卖出后是否有更好的投资渠道。没有的话就暂时持有。 总之，保持现状，过完春节再看。

谢谢，H兄！没想到如此快的回复！当时买第二套时，主要是考虑到要小孩后父母会过来同住，还是暂时持有，别折腾了！但H兄说过完春节再观看，我比较笨，不知该注意看看哪些方面呢？请赐教[ 本帖最后由 红糖mm 于 2009-12-19 15:12 编辑 ]

1. 如你姐姐真打算不落叶归根的话，应该将国内的资产卖干净。但就怕以后老了后悔。根据我自己的经验以及国外家人的经验，成年后的中国人出国后，无论在国外呆多久，感到最舒适的地方还是自己的国家（虽然有很多巨大的缺点，但毕竟是自己的狗窝）。我目前对中国唯一不满的地方就是自然环境的污染。每次广州灰霾的时候我就想跑到欧洲去，空气好转后就打消这种念头了。2.不知道中央在2010年会出一些什么具体的狠招来打压房产。害怕的话可以将多余的房产出掉，如不怕的话可以留着。我自己的判断是中央只是想稳定房地产市场，过分打压房产的话整个经济也将垮掉。

H兄，谢谢解答！就目前中央对房地产的态度和措施，你怎么看？你觉得对市场价格的影响有多大？

所以一定要坚持“租金回报6%”以上这个原则，这样的物业是抗跌的。如果真的系有天楼市跌到回报率达到9%、10%（像03年那会儿），大家快冲上去抢！到时只嫌自己钱少！对于只买不卖，终身持有的人来说，听到“跌”比听到“涨”还要高兴。每次有中介打电话告诉我我的物业涨了，叫我放卖，我都要告诉他不要打搅我，但等哪天跌了却要第一时间通知我。唯一需要注意的就是慎用杠杆，要向以李嘉诚为代表的香港四大家族学习: 总负债不要超过总资产的20%；每月要偿还的债务不要超过每月现金收入的20%。一般你每月还贷不超过月收入的50%银行就会贷款给你，但我建议大家采用比银行更保守的态度。赚多少是第二位的，第一重要的是财务安全和健康。

中央真正担心的是金融不稳定，而不是网上有人在叫房价高。房价真的高吗？有没有人睡街上？中国是绝大多数人有房还是绝大多数人无房？这些问题稍微想一想就明白了。其实，中国人人有房住，只不过大家居住在不同城市的不同地段罢了。如果太多的人都想住在一线城市的黄金地段，那么这些地方的房价不高就不正常了。其实，内地许多小城市的房价非常正常。2010年1季度价格总体稳定，地段差的楼盘价格会下降，所以整个城市的“均价”会下降。从2季度开始价格会缓升，直到年底。把价格往下拖的因素：二套房信贷收缩；明年年中央行加息；把价格往上推的因素：流动性继续增强；有钱人的余钱还是找不到更好的投资渠道。二者相抵消，明年会较平稳，升降都有限。