--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------H姐这话大赞一个[ 本帖最后由 anxiangrugu 于 2010-9-15 23:34 编辑 ]

诚心想跟这位MM学习下自身增值方法。。。我周围的人群都还是比较积极上进的，但近5年间收入能增值2-3倍的都已经算是很厉害的了，基本在单位或公司都算是中坚力量，但相比MM和房价的增速，还是远不可及。。从这个角度讲，可能打工不如创业？但以现在的创业环境，小企业我觉得是举步维艰啊。。。

感谢mm的热心回复呵。有点意外mm会删掉之前的发言，有H姐平和恬淡风格主导的帖子一直以来都是难得的和谐，大家都是抱着学习交流的心态进来，相信也无谓有其他的是非呵。回到之前的话题，觉得MM相对可能在同龄人里面算是比较成熟老成的了呵（褒义哈），见识也较多较广，眼光会比同龄人开阔，有今天的成就也正常呵。但目前国内的社会，我觉得并不算有一个特别公平的竞争环境，国家的制度，政策方向都决定了行业和机会上的巨大差异，以前我也觉得付出就有回报是很正常的事情，但这些年在社会上看到的各种事实告诉我，即使是付出，也是必须要有方向性，有一定的投机性的，否则再多努力都会付之东流。比如恬淡的H姐，远离纷争的同时也要关注投资楼市汇市股市，为的也不过是给自己多一份安全感。。好像废话说得太多，我只想说，在中国这个社会，自身增值当然很重要，但抓住机会，及时跟上队伍更重要，以目前的形式踏踏实实做实事并不一定就能跟得上社会和政策的巨大变化。每个行业的黄金时期也就那么几年，当年我所处的行业也是创造了无数神话，但几年之后的今天已经不复辉煌。目前可能外贸行业正是好势头的时候，但数年之后会如何也还未知。中国的社会还是以统治阶级为主流的，技能和财富的增长所带来的安全感可能还远赶不上体制内的舒服自在。。。随着既得利益阶层的形成和巩固，留给普通老百姓的空间可能会越来越小，，我等目前面临的，不过是随社会指挥棒疲于奔命找一条属于自己的安身立命路，H姐属于其中的佼佼者，但不是每个人都有H姐这样的眼光和懂得抓住机会。。。当然这样说可能悲观了点，但目前看来，我们的社会已经不可避免的在朝这样的方向迈进了。。。

真的有辐射的话，珠江新城首当其冲。放心吧，广州市政府不会蠢得来将一个有辐射的大怪物放在市中心。

刚问了下家里（江西抚州市/地区），也算三线城市吧。哥两年前在主干道买的临街商铺（长途汽车站旁） 58.5方，7800，加上税等以及办房产证另外花了3万多。算下来至少49万。但这两年租金一直是1800没涨。这样算下才4。04%。是不是不值得投资呢？

按我的标准来看不值。除非有很大把握两三年内租金有较大涨幅。

谢谢H兄的回复.
想请问,
1,广州的铺面.我是想那种临街,但是是住宅的那种..不是那种太中心地带的商铺.
2,正于H兄所说,在三线城市.收租是提前半年收的.加上半年押金.我刚买的铺面,其实我已经收到了一年的租金.但是就是因为不是自己去找铺面.怕找到不合适的.怕信息不对称.这也是有点对三线城市的投资有所顾忌的原因.

[ 本帖最后由 长睫毛 于 2010-1-1 13:00 编辑 ]

H兄,我想问下,你说春节前后是个契机,那你怎么看待地铁5号线开通,沿线楼巴涨价
因为我就在这条线上,不幸也是有幸,地铁到家5分钟,但是并不是中心地段
中介不停电话我说小区二手都接近1W了
我不知道怎么去分析宏观和微观

多谢了

同感，好人啊！

对啊

我个人感觉春节前会比春节后好吧。

地铁虽好，但也要注意一个度：坐地铁，从家门到天河北或珠江新城的办公室门最好不要超过30分钟（其中家门到地铁门10分钟、地铁上呆10分钟、地铁门到办公室门10分钟），而且最好不要转不同的线路。

不符合上述条件的“地铁盘”我是不看好的。如果每天要挤地铁1个小时上班、1个小时下班，再加上高峰期的前胸贴后背，所谓地铁带来的“方便”就要大打折扣。

H兄，新年快乐！目前看的一些盘正在谈价。
   举个例子，譬如一个盘，2万的均价。那么，顶楼一般应该便宜多少呢？同样的盘，西南和东南大概要差多少呢？还有，同样楼盘里有小户型，有大户型，大户型大概应该比小户型便宜多少合理呢？譬如30层的塔楼，大概2楼和15楼，30楼同样户型的价格又应该差多少呢？
   我有意买一个顶楼，西南的盘，但是其目前价格并没有比均价低多少。东南的报价2万1，西南的顶楼报价2万，我觉得有点不值。另外，我担心顶楼会很难转手。唯一的好处是现在这个顶楼的视野还不错，凑凑活活能半望到中信，西塔，电视塔。但是未来可能前面有更高的楼挡。
   顶楼，想说爱你不容易。请你帮我分析一下，谢谢了，祝你2010年越来越PP

     非常支持H兄的这个看法！！我曾经今年夏天去了一次东京，东京的地铁非常发达，我略微研究过附近的那些房子的价格。我发现其实最终支持房价的还是地段。（两个因素，一类是你说的CBD地段，还有一类是属于历史沉淀下来的地段，譬如东京的原皇室贵族居住区，广州的新河浦一带）。其他地方地铁对房价的影响并不大。举2个例子，朋友在东京据CBD3个站的地方买的小三房要大概RMB300万左右，上班20分钟，其同事在东京郊区1个半小时上班路程买的小户型只要RMB 不到70万!差距有4倍还多！
      东京最有钱的富人不住在那些望海的高层豪宅里，他们喜欢住在那些有历史遗址的老城区里，一家一户，据说这样的房子在跌倒最低谷时也要人民币将近1000万一套。住在那里对他们而言更有身份的意义，类似住在北京的2环或者四合院里。
     我回来以后，感觉最不值得投资就是近郊，特别是远郊的地铁小户型，像番禺那种生态大盘还好，一般的远郊小盘，白天上班走了，晚上回家很远，周围环境如果很一般的话，我认为今后跌的可能性很大。
     广州的地铁太少了，大家就疯狂的炒地铁概念，等到地铁已经很普及的时候，就像潮水褪去，才知道谁在裸泳。
     随便谈谈，不当之处，H兄莫笑

为什么要顶楼+西南朝向呢？除非景观非常独特抑或有其他好处比如天台。否则 顶楼夏天闷热 雨天漏水 安全性还差的缺点不得不考虑呀。
能出到2万一平的价格，还是再加一点买各方面都优质的单位吧。一家之言。

哎，就是这样远郊的地铁盘也涨的棒棒声，真的很无奈

其实我也认为即使有地铁，近郊也没有太值得，没有好的学位，甚至没有成熟的社区生活
但是因为我在这个小区已经有了一个小户型，现在因为结婚了需要改善条件
想买多一套和父母分开住才不得已想在同一小区买
当然，市区的楼也更贵，不够米啊
就那么点钱，怎么分都不够

30层的楼，一般20楼左右最贵，往上或往下都应便宜点。朝向嘛，大家都知道南北对流好了。一般不买顶楼（宁可选底楼），风险较大，屋顶漏水还不知道是自己修，还是整个楼的物业维修基金买单。国外是维修基金买单，国内有几个顶楼漏水的案例，业主之间有矛盾，有的认为应自己掏钱，有的认为应由基金买单。

最好不要去淌这潭浑水咯。

不过你考虑这些都不是主要因素，投资的话，主要是地段。楼层、朝向对租金影响不大。相反，买差楼层、差朝向可能总价还低些，而租金一样，回报率反而更高。

同一楼盘，小户型的单价大约比大户型高20%左右。

     H兄真早啊！我们现在在谈的是中怡的单位，据我所知的是北向的两室小户型2万有成交，现在南向的三房放出来的都报到2万1甚至更高了，而明显大户型的出租回报是不高的，也不好租。我们认为大户型起码要在1万9以下才会值得考虑。但是实际上业主现在个个都在报高价，顶楼都报2万，当然，成交的也很少，有几套放了已经有1，2个月了，还是没有成交。但业主心态都认为不会降，所以在跟买家僵持。
     另外，如果方便的话，能否透露以下你年初买中怡小户型时的价位，也让我心里有个底，到底万一以后如果房价下跌的话，最低能跌倒哪里去。
    多谢。

谢谢H兄。
你的观点给我一些新的思路。但是对你所说的行业都不太熟。有什么好推荐的对这些行业的了解的书或者网站吗？
祝新年快乐。

  这位MM，不知你对中怡的回报建立在什么数据上的，中怡现在的租价调整的不少。三房的单位能够租到高价要看运气的，很多6000左右就成交的。
   最近有一套放出来的盘源，装修还算新净，业主想租到1万，结果1个月没有租出去，后又调整为9000，现在半个月了，房子仍然是空的。卖家却去到2万1以上去了。二室一厅的小户型的，装修不错的，我们有去看过，4500的租价房租。
   中介自己都承认中怡这两年的租价一直在下跌，虽然比起其他单位来说，相对强一些，但是也没有你说的那么好。
   我们买中怡一半是为住家，一半是为商住两用省了租写字楼的租金了，至于出租，我认为现时租到8000以上都算困难，更不用提如今的房价不值得投资收租。但说实话中怡的氛围不太适合住家，就像你说的那样，花园太小，而且小户型也太多了，租客也多。
    相比珠江新城那边的星汇园，就以住家为主了，租价很低，但是售价却坚挺。

09年初的时候，小户型单位（加上税费中介费后平均）1.5万左右，现在至少2.2-2.3万吧。小户型比大户型容易出手。

中怡的回报率估计相当长一段时期内都会在广州名列前茅。它周围的高档写字楼太多了，而小户型独此一家。

珠江新城西塔周围的小户型楼盘无数，所以竞争异常激烈，租金没有保障。

新年快乐，看此贴收获真不少，谢谢各位高人。