--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------H姐这话大赞一个[ 本帖最后由 anxiangrugu 于 2010-9-15 23:34 编辑 ]

诚心想跟这位MM学习下自身增值方法。。。我周围的人群都还是比较积极上进的，但近5年间收入能增值2-3倍的都已经算是很厉害的了，基本在单位或公司都算是中坚力量，但相比MM和房价的增速，还是远不可及。。从这个角度讲，可能打工不如创业？但以现在的创业环境，小企业我觉得是举步维艰啊。。。

感谢mm的热心回复呵。有点意外mm会删掉之前的发言，有H姐平和恬淡风格主导的帖子一直以来都是难得的和谐，大家都是抱着学习交流的心态进来，相信也无谓有其他的是非呵。回到之前的话题，觉得MM相对可能在同龄人里面算是比较成熟老成的了呵（褒义哈），见识也较多较广，眼光会比同龄人开阔，有今天的成就也正常呵。但目前国内的社会，我觉得并不算有一个特别公平的竞争环境，国家的制度，政策方向都决定了行业和机会上的巨大差异，以前我也觉得付出就有回报是很正常的事情，但这些年在社会上看到的各种事实告诉我，即使是付出，也是必须要有方向性，有一定的投机性的，否则再多努力都会付之东流。比如恬淡的H姐，远离纷争的同时也要关注投资楼市汇市股市，为的也不过是给自己多一份安全感。。好像废话说得太多，我只想说，在中国这个社会，自身增值当然很重要，但抓住机会，及时跟上队伍更重要，以目前的形式踏踏实实做实事并不一定就能跟得上社会和政策的巨大变化。每个行业的黄金时期也就那么几年，当年我所处的行业也是创造了无数神话，但几年之后的今天已经不复辉煌。目前可能外贸行业正是好势头的时候，但数年之后会如何也还未知。中国的社会还是以统治阶级为主流的，技能和财富的增长所带来的安全感可能还远赶不上体制内的舒服自在。。。随着既得利益阶层的形成和巩固，留给普通老百姓的空间可能会越来越小，，我等目前面临的，不过是随社会指挥棒疲于奔命找一条属于自己的安身立命路，H姐属于其中的佼佼者，但不是每个人都有H姐这样的眼光和懂得抓住机会。。。当然这样说可能悲观了点，但目前看来，我们的社会已经不可避免的在朝这样的方向迈进了。。。

真的有辐射的话，珠江新城首当其冲。放心吧，广州市政府不会蠢得来将一个有辐射的大怪物放在市中心。

H兄，新年快乐！目前看的一些盘正在谈价。
   举个例子，譬如一个盘，2万的均价。那么，顶楼一般应该便宜多少呢？同样的盘，西南和东南大概要差多少呢？还有，同样楼盘里有小户型，有大户型，大户型大概应该比小户型便宜多少合理呢？譬如30层的塔楼，大概2楼和15楼，30楼同样户型的价格又应该差多少呢？
   我有意买一个顶楼，西南的盘，但是其目前价格并没有比均价低多少。东南的报价2万1，西南的顶楼报价2万，我觉得有点不值。另外，我担心顶楼会很难转手。唯一的好处是现在这个顶楼的视野还不错，凑凑活活能半望到中信，西塔，电视塔。但是未来可能前面有更高的楼挡。
   顶楼，想说爱你不容易。请你帮我分析一下，谢谢了，祝你2010年越来越PP

     非常支持H兄的这个看法！！我曾经今年夏天去了一次东京，东京的地铁非常发达，我略微研究过附近的那些房子的价格。我发现其实最终支持房价的还是地段。（两个因素，一类是你说的CBD地段，还有一类是属于历史沉淀下来的地段，譬如东京的原皇室贵族居住区，广州的新河浦一带）。其他地方地铁对房价的影响并不大。举2个例子，朋友在东京据CBD3个站的地方买的小三房要大概RMB300万左右，上班20分钟，其同事在东京郊区1个半小时上班路程买的小户型只要RMB 不到70万!差距有4倍还多！
      东京最有钱的富人不住在那些望海的高层豪宅里，他们喜欢住在那些有历史遗址的老城区里，一家一户，据说这样的房子在跌倒最低谷时也要人民币将近1000万一套。住在那里对他们而言更有身份的意义，类似住在北京的2环或者四合院里。
     我回来以后，感觉最不值得投资就是近郊，特别是远郊的地铁小户型，像番禺那种生态大盘还好，一般的远郊小盘，白天上班走了，晚上回家很远，周围环境如果很一般的话，我认为今后跌的可能性很大。
     广州的地铁太少了，大家就疯狂的炒地铁概念，等到地铁已经很普及的时候，就像潮水褪去，才知道谁在裸泳。
     随便谈谈，不当之处，H兄莫笑

为什么要顶楼+西南朝向呢？除非景观非常独特抑或有其他好处比如天台。否则 顶楼夏天闷热 雨天漏水 安全性还差的缺点不得不考虑呀。
能出到2万一平的价格，还是再加一点买各方面都优质的单位吧。一家之言。

哎，就是这样远郊的地铁盘也涨的棒棒声，真的很无奈

其实我也认为即使有地铁，近郊也没有太值得，没有好的学位，甚至没有成熟的社区生活
但是因为我在这个小区已经有了一个小户型，现在因为结婚了需要改善条件
想买多一套和父母分开住才不得已想在同一小区买
当然，市区的楼也更贵，不够米啊
就那么点钱，怎么分都不够

30层的楼，一般20楼左右最贵，往上或往下都应便宜点。朝向嘛，大家都知道南北对流好了。一般不买顶楼（宁可选底楼），风险较大，屋顶漏水还不知道是自己修，还是整个楼的物业维修基金买单。国外是维修基金买单，国内有几个顶楼漏水的案例，业主之间有矛盾，有的认为应自己掏钱，有的认为应由基金买单。

最好不要去淌这潭浑水咯。

不过你考虑这些都不是主要因素，投资的话，主要是地段。楼层、朝向对租金影响不大。相反，买差楼层、差朝向可能总价还低些，而租金一样，回报率反而更高。

同一楼盘，小户型的单价大约比大户型高20%左右。

     H兄真早啊！我们现在在谈的是中怡的单位，据我所知的是北向的两室小户型2万有成交，现在南向的三房放出来的都报到2万1甚至更高了，而明显大户型的出租回报是不高的，也不好租。我们认为大户型起码要在1万9以下才会值得考虑。但是实际上业主现在个个都在报高价，顶楼都报2万，当然，成交的也很少，有几套放了已经有1，2个月了，还是没有成交。但业主心态都认为不会降，所以在跟买家僵持。
     另外，如果方便的话，能否透露以下你年初买中怡小户型时的价位，也让我心里有个底，到底万一以后如果房价下跌的话，最低能跌倒哪里去。
    多谢。

谢谢H兄。
你的观点给我一些新的思路。但是对你所说的行业都不太熟。有什么好推荐的对这些行业的了解的书或者网站吗？
祝新年快乐。

  这位MM，不知你对中怡的回报建立在什么数据上的，中怡现在的租价调整的不少。三房的单位能够租到高价要看运气的，很多6000左右就成交的。
   最近有一套放出来的盘源，装修还算新净，业主想租到1万，结果1个月没有租出去，后又调整为9000，现在半个月了，房子仍然是空的。卖家却去到2万1以上去了。二室一厅的小户型的，装修不错的，我们有去看过，4500的租价房租。
   中介自己都承认中怡这两年的租价一直在下跌，虽然比起其他单位来说，相对强一些，但是也没有你说的那么好。
   我们买中怡一半是为住家，一半是为商住两用省了租写字楼的租金了，至于出租，我认为现时租到8000以上都算困难，更不用提如今的房价不值得投资收租。但说实话中怡的氛围不太适合住家，就像你说的那样，花园太小，而且小户型也太多了，租客也多。
    相比珠江新城那边的星汇园，就以住家为主了，租价很低，但是售价却坚挺。

09年初的时候，小户型单位（加上税费中介费后平均）1.5万左右，现在至少2.2-2.3万吧。小户型比大户型容易出手。

中怡的回报率估计相当长一段时期内都会在广州名列前茅。它周围的高档写字楼太多了，而小户型独此一家。

珠江新城西塔周围的小户型楼盘无数，所以竞争异常激烈，租金没有保障。

新年快乐，看此贴收获真不少，谢谢各位高人。

学习

学习了

  H兄，可能你对中怡的回报率过于乐观了。今天得到消息，在林和东路，富力天汇华庭旁边有一个嘉尚国际公寓开卖，全是30--100平米的小户型，带装修16000/方，打算明天去看看。
    另，火车站西边紧邻中泰国际广场的VILL国际已经开售了，也是公寓型的，售价在25000带装修。
   中介前两天还说，宜家旁边的林和村已经定于明年3月份拆迁，拆迁后已经规划了3栋大概38层的高档住宅楼。
  我觉得中怡的回报率堪忧。想当年，天誉花园也是广州高回报的冠军了，如今........
   有时听起“市中心缺地说”，就想到，只要有足够的利润，只要我们的强制拆迁还能继续搞下去，缺地乎？不缺也。

按现在的价格来算中怡的回报确实不乐观。中怡在09年初的回报率是不错的，目前的回报率只有3.6%左右，不值得投资。

嘉尚的竞争对手是侨林苑，和中怡关系不大。在天河北CBD区域，相距200米以上的楼盘就不能算直接竞争对手了。在Google地球上测量，中怡离中信100米左右，嘉尚离中信是1000米左右（嘉尚的具体位置我不太清楚，我是从你说的“富力天河华庭旁边”这点来定位的）。普通人1小时走4000米。从中怡到中信1.5分钟，从嘉尚到中信15分钟。

林和村也是同样的情况，未来那里的新楼盘离中信在700米--1000米，走路到中信要9-15分钟左右。在中信旁租房的高级管理人员，一般是期望步行上下班的，10分钟的差异已经是巨大的差异了。从通勤时间上来说，嘉尚以及未来的林和村不是中怡的直接竞争对手，以后它们服务的是不同的目标市场和不同收入的群体。

林和村还有一个问题是未来它不是纯粹的商品房，有相当部分是村民的回迁房，那片地块上楼盘的整体人文素质可想而知。按理说那里到中信也算方便，也有许多收入较低的小白领在那里租房，但是其房租却是相当低，原因就是整个居住区的人文素质差。

林和村的第三个问题是那里盖大户型的可能性远大于小户型。

中泰广场旁边那个VILL国际就不要去提它了，那个楼盘虽然在天河北，但却是在天河北最差的一个角落，跟珠江新城东北角的马赛国际公寓一样尴尬。另，提醒一句要投资VILL的朋友，等交楼时，那里的土地使用权好像不到30年了！！

那些对时间和距离不敏感，以为几分钟、一、两千米差别不大的朋友请注意一下这个例子：珠江新城西塔周围的楼盘均价是3万左右，而相距5分钟公交车程（自驾时间更短）、猎德大桥桥脚赤岗地块的楼盘均价还不到1.5万。

不就是一站路吗？是呀，就一站路。这一站路的价值就是贵 / 便宜1.5万每平方。

啰嗦一句，按广州现在的价格买房，从长期投资的角度看，无论买哪里都不划算了。

    H兄回复的很快，功课作的也很足，着实佩服。  
    不过就上点不是很赞同，因为瞄过星汇园，所以那一带都全区逛过。就星汇园来说，现在是那种户型很好，朝南，视野可以望到花园和西塔的房才报到2.2--2.3左右，普通的2万都有，这还都是南向的。那种互相不好的但南北通透的18500都有成交。
   保利香槟也很新了，大户型报价好单位的也在22000--23000左右。
   我觉得这两个盘离西塔已经相当近了，走过去应该在5--7分钟。而且相对来说，西区的回报也还算高的。当然，现在连3个点都不到，报价280万的星汇园，租价在4500左右。
   不知道你说的西塔附近的3万的均价到底是指那些盘。

   另外，我觉得中怡还有一个问题，就是物业的水平一直跟不上，之前的物业公司没什么名气水平也不高。相比一些好的物业类似中海之类的，就可以为升值提供更多空间。
   中怡现在也处于一个比较尴尬的位置了，论升值，小户型太多，租户多，自住少，办公的也有，升值不易（相比我觉得没有小户型的，类似富力天河华庭那种升值更有空间）;出租，现在的回报率也比较差了。
  如果中信西边的那一块就是那个烂尾楼附近能够规划的好的话，对中怡的冲击相当大。从那里走到中信也不要5分钟。可是一切都是新的。而且那边的单位还可以望到那个东站广场的可能。

关于珠城，是三万左还是三万右我还真没有实地考察过。你可能比我了解得更多。但高出猎德大桥南的楼盘一万是有的。

中怡升值潜力确实有限（09年这一年已经猛涨了，留给未来的潜力不多）。回报率差是目前全国楼市的共同问题，不是中怡的问题。

你提到的那块地有你说的那种可能性，就是时间不好把握。再说，搞不好再弄几栋甲级写字楼起来呢？那对中怡就是利好了。

假设你是在08年末或09年初投的中怡，等3、4年后，当林和村和你说的那块地成熟起来后，中怡的升值加租金收益可能已经让你收回大部分投资了。