--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------H姐这话大赞一个[ 本帖最后由 anxiangrugu 于 2010-9-15 23:34 编辑 ]

诚心想跟这位MM学习下自身增值方法。。。我周围的人群都还是比较积极上进的，但近5年间收入能增值2-3倍的都已经算是很厉害的了，基本在单位或公司都算是中坚力量，但相比MM和房价的增速，还是远不可及。。从这个角度讲，可能打工不如创业？但以现在的创业环境，小企业我觉得是举步维艰啊。。。

感谢mm的热心回复呵。有点意外mm会删掉之前的发言，有H姐平和恬淡风格主导的帖子一直以来都是难得的和谐，大家都是抱着学习交流的心态进来，相信也无谓有其他的是非呵。回到之前的话题，觉得MM相对可能在同龄人里面算是比较成熟老成的了呵（褒义哈），见识也较多较广，眼光会比同龄人开阔，有今天的成就也正常呵。但目前国内的社会，我觉得并不算有一个特别公平的竞争环境，国家的制度，政策方向都决定了行业和机会上的巨大差异，以前我也觉得付出就有回报是很正常的事情，但这些年在社会上看到的各种事实告诉我，即使是付出，也是必须要有方向性，有一定的投机性的，否则再多努力都会付之东流。比如恬淡的H姐，远离纷争的同时也要关注投资楼市汇市股市，为的也不过是给自己多一份安全感。。好像废话说得太多，我只想说，在中国这个社会，自身增值当然很重要，但抓住机会，及时跟上队伍更重要，以目前的形式踏踏实实做实事并不一定就能跟得上社会和政策的巨大变化。每个行业的黄金时期也就那么几年，当年我所处的行业也是创造了无数神话，但几年之后的今天已经不复辉煌。目前可能外贸行业正是好势头的时候，但数年之后会如何也还未知。中国的社会还是以统治阶级为主流的，技能和财富的增长所带来的安全感可能还远赶不上体制内的舒服自在。。。随着既得利益阶层的形成和巩固，留给普通老百姓的空间可能会越来越小，，我等目前面临的，不过是随社会指挥棒疲于奔命找一条属于自己的安身立命路，H姐属于其中的佼佼者，但不是每个人都有H姐这样的眼光和懂得抓住机会。。。当然这样说可能悲观了点，但目前看来，我们的社会已经不可避免的在朝这样的方向迈进了。。。

真的有辐射的话，珠江新城首当其冲。放心吧，广州市政府不会蠢得来将一个有辐射的大怪物放在市中心。

你有那笔钱还是择机在广州市区买个临街商铺吧。

我除了出入新白云机场很多次外，我根本就没亲眼看过花都一眼。

你如果前前后后的把这个帖子看完，你应该知道我的投资理念了。

即便你不打算出租，把“6%的回报率”作为买入的标准也是没错的。这种物业在整个楼市遇到重大挫折时你就会发现它的好处了。如果这种物业恰好又是在市中心，那么，“均价”跌多少都与你无关。

5 不炒股跟基金,要顶一下

  H兄吾炒股真的浪费,有好的投资理念,心理素质好,稳只长牛应该不难

有道理，接连几个月的持续上升，碰到年底和年头，我感觉也是会有10%左右的回落。

禁欲、简单、朴素是通往自由、幸福的唯一道路，这世间的一切都左右不了你了。

   市中心也会跌的，只是一般是郊区先跌，市中心后跌，像08年那样跌的时间不长就起来的，市中心就跌的慢，跌的少。
   中怡我有查到，07年底最高峰时，有人放价17000的，后来08年底，也有人报过13500的价格。未必不迭。
   就是曼哈顿，一直不肯跌，到了去年，50万美元的小公寓，也是松价了的，何况广州。确实覆巢之下，安有完卵。
   说房租不跌也是很难，经济危机以后，很多外企中高层回国了，中怡的租价就被拉下来了不少。
   投资品，不要轻易说永远不跌。

[ 本帖最后由 anxiangrugu 于 2010-4-12 13:45 编辑 ]

假设广州有AB两类投资者，每一类的每个投资者资产相等，500万，而且都全部投资不动产。只是A买的市中心，B买的郊区。楼市大跌，市中心跌了20%，郊区跌了40%（只可能是郊区的跌幅大于市中心！这点无需争论了）。这时，A类投资者还剩400万的资产，而B类还剩300万，A比B多了100万，而之前他们是相等的。

我还是那个观点：相对财富比绝对财富重要。买了市中心的无需担心它跌（不是说市中心不跌，而是说你不必为此烦恼），它跌就让它跌就是。只要你永远生活在国内，只要政府永远将外汇管制起来，在资产缩水后，A类投资者反而可以用剩下的400万交换到比缩水前的500万更多的实物，因为B类投资者的资产缩水得更厉害。

当然，如你想卖掉国内所有资产，移民加拿大，那倒是要找个最高点把房卖掉，并在人民币兑换加元处于有利形式时（比如5：1）兑换成加元。

像我们只在国内才有资产并且只能在国内配置资产的人来说，资产自身涨跌意义不大（但比别人涨得多、或跌得少意义就大）。对有能力在全球配置资产的人来说才需要做到在不同经济体之间高抛低吸。

财富这个绝对数字没有什么意义，几百万、几千万、几百亿，甚至像津巴布韦政府把人人搞成亿万“富翁”那样，这都没什么意义，你的财富排名才有意义。

就像有的家长关心孩子数学成绩一样，其实你根本不要看他考了多少分，你需要关心的是他在班级/年级的排名。在华师附中数学考了140分（假设满分150）不一定是好成绩，但年级前三名一定是好学生。

[ 本帖最后由 hongsenwang 于 2010-1-9 17:12 编辑 ]

H先生，诚恳地向你请教商铺投资的一些问题。如果二线城市一条繁荣商业街由开盘卖1万多一平方，到7、8年后卖4万一平方（含各种中介政府费用）。今年是第9年吧，有一绝对旺铺38多平方，出价是要买家实给190万（中介税费等卖家付）。咨询过，这条街的商铺一般都是签三年，每三年租金一般会递增10%。那铺头现在租金是6800，今年合同就到期，新签的话一定会增至7千多一个月。我计算过，按租金7千多计算，头三年收益约为4.6个点，第二个三年是5个点，第三个三年5.5个点，到第四个三年就为6.1个点了……如果要买的话，我会贷100万，那样计算的话，我该怎么衡量这个商铺是否值得投资呢？谢谢！！

很喜欢看楼主的贴！！！

这种工作你自己用excel去做做。不会的话问问周围的人。

如果是我，我一定要选现在收益就在“6%”以上的。投资有一个原则，要选拿过手就能为你“赚钱”，带来“正现金流”的而不是“将来会为你赚钱”而目前是“负现金流”的物业。

谢谢H先生的迅速回复，请教如何确定其为“负现金流”物业呢？是当前收益与放在银行三年的定期利息来比较吗？如果是，那现在银行的定期利息好像五年都没有4个点，郁闷啊！请H先生指教。

正现金流是指月租（净租金收入）大于月供。且多出的部分要超过你的首期在银行里一年期定存利息的十二分之一。

如果你是全额付款，掌握一个原则就行：收益大于等于“6%”。

感到做专业的炒家很大压力，所以我也很喜欢买楼，但都是抱着防御通货膨胀的心态买了，运气比较好，今年出手了两间，一间是大户型原来是自住的住了5年赚了120万，一间是小户型投资出租的收了2年的租加在房价共赚了18万元，也算是比较满意了

转）国务院重申抑制投资投机性购房需求
　　2010-01-10 12:25:31　来源: 新华网　
　　 http://money.163.com/10/0110/12/5SLSEDCI00253B0H.html
　　 新华网北京1月10日电 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知
　　
　　各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构
　　
　　2008年四季度以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：
　　 “ 房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例”
　　 “金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。”
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       注意这个“房价过高”的提法，是第一次奥。

谢谢H先生啊！学习后，我现在会计算那个铺头究竟是怎样的价位投资有价值，并且贷多少和首期付多少对我最有利了！再问：政府的贷款和存款利息每年都调整，可是铺头的租费是每三年一次调整。那么月租大于月供，多出的部分该怎么计算一个界限点，能保证贷款和存款利息提高到估计的最高程度也不会令正现金流变为负现金流呢？谢谢！！

还没听说过三年才调整一次的。商铺的话，一般在租约里会约定“每年在上一年度的租金基础上涨百分之多少”。

还有，政府调利息是你控制不了的因素，你只需关心你投资的当年是否实现了正现金流。

咬死“6%”，错不到哪里去。

我认为：在现行体制下，我们在中国所做的所有投资项目都是烂苹果。但无论怎样，不动产投资是所有烂苹果中最不烂的一个。相对股票、黄金、基金、外汇、期货、银行理财产品而言，投资不动产的老百姓的获利比例最大，受欺诈的比例最小。

另外，由于中国人为压低人民币汇率，现在在中国长期持有实物资产是一项划算的买卖。

经长期微观比较，我一家三口每月花4000人民币的生活水准等同与加拿大一家三口每月花2000加币的生活水准。也就是说，人民币对加币的真实比值是2：1，但现在政府人为地定在了6.6：1。

一套200万人民币的房子加拿大人本应该花100万加币购买，但现在只需花30万加币就可以了。

这就是为什么“热钱”要流入中国抢中国的实物资产。

而我们作为中国老百姓唯一能做的就是多持有几套房子！