--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------H姐这话大赞一个[ 本帖最后由 anxiangrugu 于 2010-9-15 23:34 编辑 ]

诚心想跟这位MM学习下自身增值方法。。。我周围的人群都还是比较积极上进的，但近5年间收入能增值2-3倍的都已经算是很厉害的了，基本在单位或公司都算是中坚力量，但相比MM和房价的增速，还是远不可及。。从这个角度讲，可能打工不如创业？但以现在的创业环境，小企业我觉得是举步维艰啊。。。

感谢mm的热心回复呵。有点意外mm会删掉之前的发言，有H姐平和恬淡风格主导的帖子一直以来都是难得的和谐，大家都是抱着学习交流的心态进来，相信也无谓有其他的是非呵。回到之前的话题，觉得MM相对可能在同龄人里面算是比较成熟老成的了呵（褒义哈），见识也较多较广，眼光会比同龄人开阔，有今天的成就也正常呵。但目前国内的社会，我觉得并不算有一个特别公平的竞争环境，国家的制度，政策方向都决定了行业和机会上的巨大差异，以前我也觉得付出就有回报是很正常的事情，但这些年在社会上看到的各种事实告诉我，即使是付出，也是必须要有方向性，有一定的投机性的，否则再多努力都会付之东流。比如恬淡的H姐，远离纷争的同时也要关注投资楼市汇市股市，为的也不过是给自己多一份安全感。。好像废话说得太多，我只想说，在中国这个社会，自身增值当然很重要，但抓住机会，及时跟上队伍更重要，以目前的形式踏踏实实做实事并不一定就能跟得上社会和政策的巨大变化。每个行业的黄金时期也就那么几年，当年我所处的行业也是创造了无数神话，但几年之后的今天已经不复辉煌。目前可能外贸行业正是好势头的时候，但数年之后会如何也还未知。中国的社会还是以统治阶级为主流的，技能和财富的增长所带来的安全感可能还远赶不上体制内的舒服自在。。。随着既得利益阶层的形成和巩固，留给普通老百姓的空间可能会越来越小，，我等目前面临的，不过是随社会指挥棒疲于奔命找一条属于自己的安身立命路，H姐属于其中的佼佼者，但不是每个人都有H姐这样的眼光和懂得抓住机会。。。当然这样说可能悲观了点，但目前看来，我们的社会已经不可避免的在朝这样的方向迈进了。。。

真的有辐射的话，珠江新城首当其冲。放心吧，广州市政府不会蠢得来将一个有辐射的大怪物放在市中心。

H先生，诚恳地向你请教商铺投资的一些问题。如果二线城市一条繁荣商业街由开盘卖1万多一平方，到7、8年后卖4万一平方（含各种中介政府费用）。今年是第9年吧，有一绝对旺铺38多平方，出价是要买家实给190万（中介税费等卖家付）。咨询过，这条街的商铺一般都是签三年，每三年租金一般会递增10%。那铺头现在租金是6800，今年合同就到期，新签的话一定会增至7千多一个月。我计算过，按租金7千多计算，头三年收益约为4.6个点，第二个三年是5个点，第三个三年5.5个点，到第四个三年就为6.1个点了……如果要买的话，我会贷100万，那样计算的话，我该怎么衡量这个商铺是否值得投资呢？谢谢！！

很喜欢看楼主的贴！！！

这种工作你自己用excel去做做。不会的话问问周围的人。

如果是我，我一定要选现在收益就在“6%”以上的。投资有一个原则，要选拿过手就能为你“赚钱”，带来“正现金流”的而不是“将来会为你赚钱”而目前是“负现金流”的物业。

谢谢H先生的迅速回复，请教如何确定其为“负现金流”物业呢？是当前收益与放在银行三年的定期利息来比较吗？如果是，那现在银行的定期利息好像五年都没有4个点，郁闷啊！请H先生指教。

正现金流是指月租（净租金收入）大于月供。且多出的部分要超过你的首期在银行里一年期定存利息的十二分之一。

如果你是全额付款，掌握一个原则就行：收益大于等于“6%”。

感到做专业的炒家很大压力，所以我也很喜欢买楼，但都是抱着防御通货膨胀的心态买了，运气比较好，今年出手了两间，一间是大户型原来是自住的住了5年赚了120万，一间是小户型投资出租的收了2年的租加在房价共赚了18万元，也算是比较满意了

转）国务院重申抑制投资投机性购房需求
　　2010-01-10 12:25:31　来源: 新华网　
　　 http://money.163.com/10/0110/12/5SLSEDCI00253B0H.html
　　 新华网北京1月10日电 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知
　　
　　各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构
　　
　　2008年四季度以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：
　　 “ 房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例”
　　 “金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。”
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       注意这个“房价过高”的提法，是第一次奥。

谢谢H先生啊！学习后，我现在会计算那个铺头究竟是怎样的价位投资有价值，并且贷多少和首期付多少对我最有利了！再问：政府的贷款和存款利息每年都调整，可是铺头的租费是每三年一次调整。那么月租大于月供，多出的部分该怎么计算一个界限点，能保证贷款和存款利息提高到估计的最高程度也不会令正现金流变为负现金流呢？谢谢！！

还没听说过三年才调整一次的。商铺的话，一般在租约里会约定“每年在上一年度的租金基础上涨百分之多少”。

还有，政府调利息是你控制不了的因素，你只需关心你投资的当年是否实现了正现金流。

咬死“6%”，错不到哪里去。

我认为：在现行体制下，我们在中国所做的所有投资项目都是烂苹果。但无论怎样，不动产投资是所有烂苹果中最不烂的一个。相对股票、黄金、基金、外汇、期货、银行理财产品而言，投资不动产的老百姓的获利比例最大，受欺诈的比例最小。

另外，由于中国人为压低人民币汇率，现在在中国长期持有实物资产是一项划算的买卖。

经长期微观比较，我一家三口每月花4000人民币的生活水准等同与加拿大一家三口每月花2000加币的生活水准。也就是说，人民币对加币的真实比值是2：1，但现在政府人为地定在了6.6：1。

一套200万人民币的房子加拿大人本应该花100万加币购买，但现在只需花30万加币就可以了。

这就是为什么“热钱”要流入中国抢中国的实物资产。

而我们作为中国老百姓唯一能做的就是多持有几套房子！

  不知道你这个加币：RMB的比例怎么来的，我有看过一个很多海归的讨论，大概就是美元：人民币的实际购买力应在3:1.
    中国现时的金融制度仍然是半开放的，也就是说：跟那些自由经济市场不同。我们可以长期处在一个畸形的货币和汇率市场里。譬如这两年明明外界要求RMB升值的呼声很高，但是RMB汇率却咬死了美元，而用内部的通胀（特别是房产股市）来吸收泛滥的流动性.
   RMB有升值的预期，也有贬值的内在动力.一个长期靠廉价劳动力积累了大量贸易盈余的国家，货币有升值的预期。反之，没有核心竞争力，整个国家投资挥霍浪费，内部贪腐严重，货币随意增发，资本权贵化倾向严重，这样的国家的货币，有贬值的动力。
     我个人对未来几年的房产价格还是总体看涨的。但是今年有个小回调，无论是因为加息，因为政策还是因为本身的规律，应该是可以预期的。现在的价格，不回调坚决不出手。我个人估计，房地产面临一个很大的下跌的开始，可能要过2到3年，政府换届以后，也可能是像你说的那样，珠江新城已经差不多升到4万每方以后，开始慢慢下跌路，再配合人口红利的消失，城市化进程的减缓......踏上慢慢理性回归之路。
     但是普通人想轻易在市中心好地段买上大房，到时更加艰难！
     这几年的普通人的生活成本将会急剧上升，高增长低通胀的时代已经过去了。未来的几年内，预期实际收入很难大涨，各种开支不断增加，生活成本会急剧上涨。举个例子，原来家庭收入月10000，消费4000，节余6000，加工资到12000，消费上涨到6000.也是节余6000，可是这6000能买到的食品，衣物，基本服务都大大下降了。普通人其实更穷了，就算房价跌了一些，可是其他要花钱的地方更多了，所以更加不敢买。一般的民众都很少会关心买房价格高不高的问题了，而是关心租房贵不贵，工资为何老不涨，菜价太贵等等。隔壁台湾就是一个典型的例子。
    另外我劝H兄在未来几年合适的时候不如放手1，2套房产.据说物业税已经空转了6年，估计政府赚完了无房人的钱，待到房价不再猛烈上涨时，就会将主要的收入来源放在拥有多套房的人身上。我觉得不能光看大佬和大佬们的亲戚都有很多套房，他们掌握的资源和信息渠道也许完全有可能让他们在未来几年不断套现，全身而退，从而进入下一个暴利产业和价值洼地。
     总体而言，我觉得在中国，什么都不保险，80年代的国企工人不保险，90年代末的白领不保险，房子收租也未必能一直有很好的收益。说句大空话，最好的投资，还是在自己和孩子身上。
    不知道未来几年转型期会不会有大的动荡，真心希望社会不要乱，治安能稳住。比起这些，房价高不高就是小事了，呵呵，只要家人都安全，生活有希望，就是当几十年房奴，也是没什么了，呵呵

完善一下上面的那个推论。当月工资10000的时候，房价1万，节约6000，每月可买0.6个平方
    .当工资12000时，假使房价11000，房价相对工资下跌了，可开支上涨，也只能节余6000，每月只能买0.54个平方。
     H兄在加拿大，我觉得就是一个很好的例子，普通民众相对收入比较高，房价也不太贵，可是物价高，人工贵，普通居民买了房还完房贷每月几乎很少节余，印象中美加两国的普通家庭供孩子上大学都是一笔很大的开支，有些夫妇到快退休了，积蓄都不到20万美金。
     现在的情况呢？大城市的年轻人动不动就喊房价高，可是买了房的呢，大部分人都还了几年就提前还清了。不是收入很高，而是消费很低,节余很多。
     H兄的排名说法我很同意，但是我认为未必是纯资产排名。而是相对个人能力和收入的排名。你的能力（不管是赚钱能力，在体制内爬升的能力，等等）在这个城市排名占多少位，你就最终能住到你那个位置的房子里去，而且才能“住得起”，以后“养得起”。
     现在在国内，房子是没有多少持有成本的。未来的租价要涨，高档公寓的物业管理费要涨到多少，车位费，物业税，维修费用.......
    我们现在时时都有危机感，就算以后买到房也不敢松一口气.

持有的4.3%的路过

2：1或3：1吧，大概真实的比值就是那个样子啰。

同意你的不动产长期看涨，2010年小幅回调的观点。

手中持有不动产是不得已的选择，我并非认为这种投资是完美的。其实我更愿意买Reits，只是现在没有而已。

有出手的些许想法，不过我在赌政府不会短期（1、2年）内对普通物业征税。

投资自己和孩子是一个好的想法，但得大环境配合才行。

不得已的情况下，有条件的可以考虑移民到发达国家。但还是希望中国能好起来。

纵观中国历史确实是让个人财富定期归零。目前我尚未觉察到这种危险。哪天我觉察到了会想尽一切办法开溜。

利率有可能上涨，但不会那么离谱，除非政府不想要发展经济了。

所以我一再强调注意财务安全，不要“过多”贷款。

谢谢H那么快回复，太感谢了~~~~

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