--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------H姐这话大赞一个[ 本帖最后由 anxiangrugu 于 2010-9-15 23:34 编辑 ]

诚心想跟这位MM学习下自身增值方法。。。我周围的人群都还是比较积极上进的，但近5年间收入能增值2-3倍的都已经算是很厉害的了，基本在单位或公司都算是中坚力量，但相比MM和房价的增速，还是远不可及。。从这个角度讲，可能打工不如创业？但以现在的创业环境，小企业我觉得是举步维艰啊。。。

感谢mm的热心回复呵。有点意外mm会删掉之前的发言，有H姐平和恬淡风格主导的帖子一直以来都是难得的和谐，大家都是抱着学习交流的心态进来，相信也无谓有其他的是非呵。回到之前的话题，觉得MM相对可能在同龄人里面算是比较成熟老成的了呵（褒义哈），见识也较多较广，眼光会比同龄人开阔，有今天的成就也正常呵。但目前国内的社会，我觉得并不算有一个特别公平的竞争环境，国家的制度，政策方向都决定了行业和机会上的巨大差异，以前我也觉得付出就有回报是很正常的事情，但这些年在社会上看到的各种事实告诉我，即使是付出，也是必须要有方向性，有一定的投机性的，否则再多努力都会付之东流。比如恬淡的H姐，远离纷争的同时也要关注投资楼市汇市股市，为的也不过是给自己多一份安全感。。好像废话说得太多，我只想说，在中国这个社会，自身增值当然很重要，但抓住机会，及时跟上队伍更重要，以目前的形式踏踏实实做实事并不一定就能跟得上社会和政策的巨大变化。每个行业的黄金时期也就那么几年，当年我所处的行业也是创造了无数神话，但几年之后的今天已经不复辉煌。目前可能外贸行业正是好势头的时候，但数年之后会如何也还未知。中国的社会还是以统治阶级为主流的，技能和财富的增长所带来的安全感可能还远赶不上体制内的舒服自在。。。随着既得利益阶层的形成和巩固，留给普通老百姓的空间可能会越来越小，，我等目前面临的，不过是随社会指挥棒疲于奔命找一条属于自己的安身立命路，H姐属于其中的佼佼者，但不是每个人都有H姐这样的眼光和懂得抓住机会。。。当然这样说可能悲观了点，但目前看来，我们的社会已经不可避免的在朝这样的方向迈进了。。。

真的有辐射的话，珠江新城首当其冲。放心吧，广州市政府不会蠢得来将一个有辐射的大怪物放在市中心。

  不知道你这个加币：RMB的比例怎么来的，我有看过一个很多海归的讨论，大概就是美元：人民币的实际购买力应在3:1.
    中国现时的金融制度仍然是半开放的，也就是说：跟那些自由经济市场不同。我们可以长期处在一个畸形的货币和汇率市场里。譬如这两年明明外界要求RMB升值的呼声很高，但是RMB汇率却咬死了美元，而用内部的通胀（特别是房产股市）来吸收泛滥的流动性.
   RMB有升值的预期，也有贬值的内在动力.一个长期靠廉价劳动力积累了大量贸易盈余的国家，货币有升值的预期。反之，没有核心竞争力，整个国家投资挥霍浪费，内部贪腐严重，货币随意增发，资本权贵化倾向严重，这样的国家的货币，有贬值的动力。
     我个人对未来几年的房产价格还是总体看涨的。但是今年有个小回调，无论是因为加息，因为政策还是因为本身的规律，应该是可以预期的。现在的价格，不回调坚决不出手。我个人估计，房地产面临一个很大的下跌的开始，可能要过2到3年，政府换届以后，也可能是像你说的那样，珠江新城已经差不多升到4万每方以后，开始慢慢下跌路，再配合人口红利的消失，城市化进程的减缓......踏上慢慢理性回归之路。
     但是普通人想轻易在市中心好地段买上大房，到时更加艰难！
     这几年的普通人的生活成本将会急剧上升，高增长低通胀的时代已经过去了。未来的几年内，预期实际收入很难大涨，各种开支不断增加，生活成本会急剧上涨。举个例子，原来家庭收入月10000，消费4000，节余6000，加工资到12000，消费上涨到6000.也是节余6000，可是这6000能买到的食品，衣物，基本服务都大大下降了。普通人其实更穷了，就算房价跌了一些，可是其他要花钱的地方更多了，所以更加不敢买。一般的民众都很少会关心买房价格高不高的问题了，而是关心租房贵不贵，工资为何老不涨，菜价太贵等等。隔壁台湾就是一个典型的例子。
    另外我劝H兄在未来几年合适的时候不如放手1，2套房产.据说物业税已经空转了6年，估计政府赚完了无房人的钱，待到房价不再猛烈上涨时，就会将主要的收入来源放在拥有多套房的人身上。我觉得不能光看大佬和大佬们的亲戚都有很多套房，他们掌握的资源和信息渠道也许完全有可能让他们在未来几年不断套现，全身而退，从而进入下一个暴利产业和价值洼地。
     总体而言，我觉得在中国，什么都不保险，80年代的国企工人不保险，90年代末的白领不保险，房子收租也未必能一直有很好的收益。说句大空话，最好的投资，还是在自己和孩子身上。
    不知道未来几年转型期会不会有大的动荡，真心希望社会不要乱，治安能稳住。比起这些，房价高不高就是小事了，呵呵，只要家人都安全，生活有希望，就是当几十年房奴，也是没什么了，呵呵

完善一下上面的那个推论。当月工资10000的时候，房价1万，节约6000，每月可买0.6个平方
    .当工资12000时，假使房价11000，房价相对工资下跌了，可开支上涨，也只能节余6000，每月只能买0.54个平方。
     H兄在加拿大，我觉得就是一个很好的例子，普通民众相对收入比较高，房价也不太贵，可是物价高，人工贵，普通居民买了房还完房贷每月几乎很少节余，印象中美加两国的普通家庭供孩子上大学都是一笔很大的开支，有些夫妇到快退休了，积蓄都不到20万美金。
     现在的情况呢？大城市的年轻人动不动就喊房价高，可是买了房的呢，大部分人都还了几年就提前还清了。不是收入很高，而是消费很低,节余很多。
     H兄的排名说法我很同意，但是我认为未必是纯资产排名。而是相对个人能力和收入的排名。你的能力（不管是赚钱能力，在体制内爬升的能力，等等）在这个城市排名占多少位，你就最终能住到你那个位置的房子里去，而且才能“住得起”，以后“养得起”。
     现在在国内，房子是没有多少持有成本的。未来的租价要涨，高档公寓的物业管理费要涨到多少，车位费，物业税，维修费用.......
    我们现在时时都有危机感，就算以后买到房也不敢松一口气.

持有的4.3%的路过

2：1或3：1吧，大概真实的比值就是那个样子啰。

同意你的不动产长期看涨，2010年小幅回调的观点。

手中持有不动产是不得已的选择，我并非认为这种投资是完美的。其实我更愿意买Reits，只是现在没有而已。

有出手的些许想法，不过我在赌政府不会短期（1、2年）内对普通物业征税。

投资自己和孩子是一个好的想法，但得大环境配合才行。

不得已的情况下，有条件的可以考虑移民到发达国家。但还是希望中国能好起来。

纵观中国历史确实是让个人财富定期归零。目前我尚未觉察到这种危险。哪天我觉察到了会想尽一切办法开溜。

利率有可能上涨，但不会那么离谱，除非政府不想要发展经济了。

所以我一再强调注意财务安全，不要“过多”贷款。

谢谢H那么快回复，太感谢了~~~~

留个记号

  有没有想过买美股？
   我一直有想着来看，认为美国经济复苏会快于中国。
  如果有好的美股分红好的，类似国内蓝筹的，我认为比国内的房地产好，换成美元后还可以对冲部分人民币贬值的风险。
   另，去年我买了一点黄金，收益还可以，大概有30%的样子，但是也是碰巧赶上了。但是买的实物黄金这个东西没有杠杠，房子最近大家都觉得赚钱了是因为杠杠的效应，普通人只看到上涨期间，3倍甚至5倍杠杠的财富效应。看不到风险啊。

    我说的多贷款是针对现在的利率来说的，尽量多带，现金流在手里，哪怕存个定期，或者有其他的收益，一旦利率有大幅上涨，压力增加的情况，可以随时提前还款降低还款压力，有的银行还可以办“存抵贷”的业务。
   充分利用这些因素，我觉得可以作到可进可退，既保有一定的现金流，又能够充分利用现时低利率

   现在的房价，就是中怡的，跌10%都不够5%，能不能到4%都是个问题。

   是啊，我肯定不能拿6%去类比啊，再说三房的出租回报本来就低

美股，好似香港有证券公司可以代理买卖，手续费稍高些，要是下去狂购时，可以顺路打听打听的。另外，对于国内的房产，若是美元反转了，会出现怎么样的情况？让我们都多想想，行一步睇两步。

[ 本帖最后由 eva_l 于 2010-1-11 12:46 编辑 ]

6%是针对目前的银行长期贷款利率而言。

我前面有提到过，租金回报应该达到银行的长期贷款利率，即全社会企业的平均盈利水平。

以前银行利率百分之十几时，租金回报也达到了相应水平。

租金回报6%，好象现在整个广州都没有这样的了，就算有也肯定给中介或代理的人自己要了，哪还轮到我们哦！

高见啊！！

哈哈，这个贴真是高手如云！值得拜读！！！

顶~~~~~~~~~~~~

广州有楼盘让利留客 楼市风向或转？
2010-01-12 08:18:56　来源: 大洋网-广州日报(广州)　跟贴 0 条 手机看新闻
核心提示：近日，广州不仅有楼盘以低于放风价的售价开售，更有楼盘急忙让利留客，甚至有别墅盘报价比一个月前低了2000元/m2。不少地产界人士认为，今年楼价继续明显上涨的可能性已经很小，估计开发商定价也会以“稳定”为主，及时出货回笼资金。

广州日报1月12日报道 随着各种调控政策的出台，特别是二套房贷首付的变化，为楼市带来了一些转向的气息。不仅有楼盘以低于放风价的售价开售，更有楼盘急忙让利留客，甚至有别墅盘报价比一个月前低了2000元/m2。

业内声音

不少地产界人士认为，今年楼价继续明显上涨的可能性已经很小，估计开发商定价也会以“稳定”为主，及时出货回笼资金。

广东中原地产项目部总经理黄韬表示，目前暂时未收到楼盘明确降价销售的消息，由于去年不少开发商都获得了丰厚利润，估计短期大规模降价促销的可能不大，但预计开发商会加快推货节奏，而且价格继续往上走的可能性很低。

开发商急来电给优惠

周一一早，记者就接到读者俞先生的报料电话，称市区某盘临时急来电客户们下“优惠确认金”，再加上所有之前的折扣，价格比预想中便宜不少。

俞先生告诉记者，周日下午，他与家人在从化游玩，突然接到该楼盘销售人员电话，表示如果想在开盘时获得“5万抵10万”的优惠，就必须在周日晚6时到9时去到楼盘现场下5万元，之后开盘时，该5万元“优惠确认金”可以当10万元楼款使用。“因为这个项目很近地铁5号线，我也留意了很久，一听到可以再省5万，就马上赶回下订。之前还以为又是开发商试探市场的伎俩，但在现场看到其列出的大概价格后，才发现种种折扣算下来，价格比预想的还要便宜，看来风向果然要转啊。”

根据俞先生介绍，该盘预计在短期内推出全部5栋约800套单位。虽然楼面价是1.3万~1.5万元/m2，但全部折扣计算下来，主要价格区间只在1.1万~1.2万元/m2（包装修），比原先预计的1.3万元/m2价格便宜不少，甚至部分低层单位只要1万多元/m2。

在广州有丰富操盘经验的梁先生认为，该盘现在的价格虽然看起来比预期低，但仍然是其历史最高位，因此也不能说是卖便宜了。之所以采取“下5万抵10万”的办法，可能是由于其货量过大，所以要稳住客户的购买意向，从而顺利将手上的单位尽数推出，回笼资金。

有别墅盘急降2000元/m2

读者林小姐报料称，她一个月前曾经到增城某别墅盘看楼，当时报价高达8000多元/m2，林小姐觉得太贵就走人了。最近，林小姐感觉风向有变，又打电话咨询，发现同样的单位，销售人员却报出6000多元/m2的价格，甚至表示部分别墅单价还不用6000元/m2。林小姐马上决定本周末再去看一次。

对于开始有楼盘调低售价，梁先生表示，最近不少货量较大的楼盘也加快了推货节奏，尽管价格未必走低，但货量一多，客户的可选择余地也明显比以往大。因此，有意购房的市民不妨最近多在市场上看楼，说不定会有意外惊喜。

曾经：

开发商能卖多高卖多高

其实，在去年的高峰期，开发商也不知道市民到底能承受的极限在哪里，因此频繁采用各种办法试探楼价的上限——未拿预售证先收诚意金、不搞抽签搞排队、报价两周升三次、不下巨额诚意金不让参观、限时下订等手法，都是去年开发商“试水”市场的常用办法。

对此，开发商们也并不避晦，荔湾某开发商就告诉记者，要求客户周末两天到现场下10万元诚意金，否则不给予参加抽签的号码，就是为了甄别客户的虚实，如果按例牌下2万，那么很多人都会下诚意金，现场没办法容纳那么多客户。

某别墅盘的销售人员表示，由于其别墅都是500万到1000万元以上的产品，有心买房的豪客，不会在乎25万元的看盘“押金”，“否则很多人不过是凑热闹来看看，我们无法掌握到底有多少实客。”通过各种“试水”的办法，开发商也的确得到了很多“实实在在”的数据，从而为开盘时高价卖楼提供了足够的支持。

如今：

为多出货开始调低开价

但这些层出不穷的试探花样，实际上已经开始让有心购房的市民产生厌烦心理，特别在现在政策风向开始转向的时候，再继续“忽悠”只会导致客户流失。

有职业经理人表示，市场好的时候，开发商往往是不在乎得罪客户的，总是觉得你不买有人买，因此为了卖出高价，也总喜欢搞“试水”的伎俩。随着近期观望氛围渐浓、市场可能转凉的情势出现，开发商还是稳扎稳打比较现实。靠各种花样“逼客”接受高价的手段，迟早行不通。之前海珠就有楼盘因为价格两周跳三次，而遭到客户的冷遇。

新开盘的一个楼盘负责人直言，“我们总是没能赶上好时机啊，去年10月、11月最高峰时，工程进度赶不及开盘。等有货了，风向又好像要转。”因此，该项目的开盘价格1.3万元/m2的均价比之前1.4万左右/m2的放风价有所降低。聪明的开发商还是选择了赶紧让利出货。

(本文来源：大洋网-广州日报 作者：陈白帆)