--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------H姐这话大赞一个[ 本帖最后由 anxiangrugu 于 2010-9-15 23:34 编辑 ]

诚心想跟这位MM学习下自身增值方法。。。我周围的人群都还是比较积极上进的，但近5年间收入能增值2-3倍的都已经算是很厉害的了，基本在单位或公司都算是中坚力量，但相比MM和房价的增速，还是远不可及。。从这个角度讲，可能打工不如创业？但以现在的创业环境，小企业我觉得是举步维艰啊。。。

感谢mm的热心回复呵。有点意外mm会删掉之前的发言，有H姐平和恬淡风格主导的帖子一直以来都是难得的和谐，大家都是抱着学习交流的心态进来，相信也无谓有其他的是非呵。回到之前的话题，觉得MM相对可能在同龄人里面算是比较成熟老成的了呵（褒义哈），见识也较多较广，眼光会比同龄人开阔，有今天的成就也正常呵。但目前国内的社会，我觉得并不算有一个特别公平的竞争环境，国家的制度，政策方向都决定了行业和机会上的巨大差异，以前我也觉得付出就有回报是很正常的事情，但这些年在社会上看到的各种事实告诉我，即使是付出，也是必须要有方向性，有一定的投机性的，否则再多努力都会付之东流。比如恬淡的H姐，远离纷争的同时也要关注投资楼市汇市股市，为的也不过是给自己多一份安全感。。好像废话说得太多，我只想说，在中国这个社会，自身增值当然很重要，但抓住机会，及时跟上队伍更重要，以目前的形式踏踏实实做实事并不一定就能跟得上社会和政策的巨大变化。每个行业的黄金时期也就那么几年，当年我所处的行业也是创造了无数神话，但几年之后的今天已经不复辉煌。目前可能外贸行业正是好势头的时候，但数年之后会如何也还未知。中国的社会还是以统治阶级为主流的，技能和财富的增长所带来的安全感可能还远赶不上体制内的舒服自在。。。随着既得利益阶层的形成和巩固，留给普通老百姓的空间可能会越来越小，，我等目前面临的，不过是随社会指挥棒疲于奔命找一条属于自己的安身立命路，H姐属于其中的佼佼者，但不是每个人都有H姐这样的眼光和懂得抓住机会。。。当然这样说可能悲观了点，但目前看来，我们的社会已经不可避免的在朝这样的方向迈进了。。。

真的有辐射的话，珠江新城首当其冲。放心吧，广州市政府不会蠢得来将一个有辐射的大怪物放在市中心。

网易 > 财经频道 > 宏观新闻 > 正文 物业税开征渐近：“空转”今年将推广至全国
2010-01-05 04:09:58　来源: 上海证券报(上海)　跟贴 101 条 手机看股票 上海证券报1月5日讯 记者4日从接近国家税务总局的权威渠道处获悉，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。专家指出，这一信息表明，物业税开征步伐将大大加快了。

所谓物业税的模拟“空转”，是指虽然没有实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。

据了解，国家税务总局在日前召开的一个工作会议上，布置了今年财产行为税征收的相关工作，并对这一工作的十余项要点进行讨论。此外，会议还对在全国范围内开展房地产模拟评税，以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。

这是物业税“空转”试点工作进行6年多之后，税务部门在物业税开征方面迈出的一大步。除了“空转”在全国推广之外，专家认为，今年部分城市试点开征物业税的可能性很大。中央财经大学税务学院教授刘桓指出，“今年在全国范围内开征物业税的可能性还不大，但在局部地区试点对商业地产征收，还是很有可能的。”记者了解到，深圳市已经将开征物业税写进了《深圳市综合配套改革三年（2009-2011年）实施方案工作安排表》。

据刘桓介绍，政府开征物业税的设想是，第一步对商业地产征收物业税，第二步是扩大到对住宅进行征税，其中对非普通住宅和普通住宅的征税也有先后顺序。

财政部税政司副司长王晓华上个月也曾表示，经过6年多的模拟评税试点实践，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。据介绍，经过6年多的试点，财税部门目前已初步建立了房地产数据库，开发了若干套评税软件，形成了专家支持队伍，储备了大量的专业人才，形成了“总体设计、分步实施”的物业税改革思路，取消了城市房地产税，统一了内外资房产税制度。

尽管技术上已经可以实现，但刘桓认为，开征物业税，还需要解决一些难题，包括房产登记信息不完整、房产价值如何评估，以及与现有的税费制度如何衔接等问题，具体到对住宅的征税上，起征点如何设计也是一个有待解决的问题。

从2003年5月开始，财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。“物业税一旦开征，哪怕是试点开征，都将释放一个信号，那就是国家要通过税收调节房价，打击房地产市场的投机行为。”刘桓指出
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     重磅利空，估计最近会有一些政策和消息密集出台。强烈建议投资型需求暂时观望，自住的，砍价10%以后，可以出手，个人意见，后果自负。

    我认为今年明显通胀的可能性不大!因为基本的物质，特别是吃穿等国家控制的很严。粮食国家严格把关，衣服这些一直都是产能过剩。只要稍有利润，大把停工半停工的厂家马上就能开足马力上工，基础物质不大幅上涨，房价去年的上涨反而是吸收通胀的最大利器，将大笔闲散资金沉淀到房市上来（比股市要更好，因为难以短期脱身）。
   我认为今年难有大幅通胀，TG什么都不怕，最怕的就是这个，21年的教训历历在目，11年前的XX功也是印象深刻，而这背后，都是大幅通胀带来的恶果。以如今的贫富差距，大幅通胀.........我相信政府还是有点脑子的。
   通胀预期的概念，适合去年炒炒

另，我有一种目前还不太成熟的看法，认为物业税出来后，利空那些普通的房子，反而利好豪宅和高端物业。利空二，三线城市的房产，对一线城市的房产有影响，但是影响不大。
   住得起豪宅，买的起豪宅别墅的人，不会在意一年几万的物业税。小炒家，小资金的房东和租客，却会对增加的成本敏感。指望全部转嫁到租客的身上是不太现实的，一部分空置房源的放售和放租会增加市场供应，相对抵消掉物业税负担。
   物业税对几个一线大城市的影响会主要是心理层面的，我相信出台前后，部分房价有10%--20%的下跌是有可能预期的，但是更大范围的下跌却绝无可能。因为支持这几个大城市的房价的主要因素，还是城市化进程带来的自住和改善性需求。

   一般的通胀会有的，但是恶性的很难。我说的恶性就是指30%以上的通胀。
   看看去年的房价，年初3.4月，算是消化了经济危机的悲观预期，到了5.6月涨幅就算符合去年的经济增幅。8y月份那批就是在炒通胀预期，10月份以后的就属于投资性需求恶炒了。
    去年全国房价整体升幅有30%以上，一线城市有50%--80%，这些涨幅已经消化掉了今年的通胀预期了。今年即使再有通胀，也不可能再有这样的涨幅。
   另外，跟经济危机一样，大家的悲观或者乐观反应总是过头的，这是人性使然。假使今年没有明显通胀或者通胀幅度不大，那房价就应该有一个相应的回落或者是停涨。
   真正的恶性通胀到来的时候，房子会暴跌，这是被历史普遍证明了的。
   我也同意你说明年有加息的预期，加息也会在心理层面上影响炒房客和买家。
   总体而言，我觉得2010年的房价很难大涨，也很难大跌，我自己的看法是在一季度或者年中会有一个小幅下跌，然后回升或者小涨。
    自住刚需的，趁现在这个观望期跟卖家砍价，如果碰到卖家心态有松动，砍价10%的还是有可能的，也可以出手了，呵呵。
    不过我们自己作好了未来几年内利息翻番的准备了。

   不要对物业税期望太高。中国特色下，很多东西都会最后变味。而且我也不认为TG那么好心，开征物业税是为了让老百姓在市中心都能买到合适宽敞的大房子。
   股市是TG开的赌场，房市也是另外意义上的游戏机。你炒股，印花税和股指期货概念，TG这些年玩了多少次啊？一会推，一会暂缓，为的就是调控大家的心理和资金流向。看大家不玩了就出来拉拉你，看大家玩的太HIGH了就出来吓吓你。国人的投资心态还不太成熟，所以涨跌都反映过头。
   不过我觉得房市跟股市不能完全类比，所以很难期待房市在近些年有股市那样的大的跌幅。
   不管怎么样，今天公布的这条消息，还是能吓一吓很多炒房和买房的人，市场的风向会不会就此掉头，大家拭目以待吧。

   是吗？谢谢你的提醒。我也有听说过中怡的建筑质量一般，不过漏雨倒还没见网上有抱怨的。
   中怡的物业更是不怎么样，最近又新换了一家物业公司，不知会如何。
   我倒是可以提醒大家的是，利海集团的君林天下和世纪绿洲，漏水情况非常严重。我老公同事住在哪里，每逢大雨天都要回家处理，网上对此事似乎也有报道。

学习到这么多知识，感谢，尤其 apple、hengsangwong、anxiangrugu等，谢谢你们的分享。希望这个帖子能继续下去。

我今天是分享一下部门领导G的投资经验，G目前为止，投资的房子有东山雅筑、中怡城市花园、天麒驿、天河新作、芳草园、九龙湖  ，小户型、高档社区、别墅都有涉及，各个年代的房子都有。现在来看，这些房子的保值增值能力都很强。她基本上都是该房一开盘就买了。

这些房子还是有一些共性的，比如大部分在城市中心地段、良好的物管、建筑质量好等。买九龙湖其实冲着它的风水、开发商、性价比高去的。

今天暂且说这些。有空再写。

精彩好看,继续呀

等H兄上来

旁听。。。、

<br />

同感。也希望有更多的高手来分享经验

为什么等我喘过气来，手上有点银子的时候，就这么多人抢房子了？？？

不会，回报率不确定的情况下不买。虽然它离侨林苑很近，但会不会又是一个侨林苑就很难说了（我的意思是不能确定能否和侨林苑一样好）。两个楼盘相邻、但价值迥异的情况太多了：如天河北的中怡城市花园和荟雅苑；海珠区中大对面的双子星城和富景花园。这种情况就像共线生产的中华车和宝马车一样。

一直以来，我宁愿买二手，因为它的价值已经被证明过了（被证明好或被证明坏）。虽然这样做我错过了一些一手就狂升的楼盘，好处让一手业主得了去，但是，我的投资风险却大大降低了，不要忘了很多一手业主也赌输了的（如买琶洲会展楼盘那些人）。而且，就目前来说，我的几处物业在我手中的升值远超过在一手业主手中的升值。

现在，我对广州的住宅不太感兴趣了，保留手中的几套即可，我正转变投资思路：

1. 转向三线城市的门面房；
2. 投资国内以后可能发行的Reits (如果不知道这是什么，自己上网学习)，或寻找可靠渠道投资国外的Reits;
3. 短线投机证券（只用很少一部分资金去干这件事并做好全部输完的准备）。

车位如果自己不用就卖了吧。车位租不上价，虽然不用去管理它，收益太低了。

写字楼风险极大，如租不出去，管理费用太庞大了，一个平方就要一、二十，二、三十的。

我说的3万是在几年以后，如2013、2014，中怡最终会稳定在那个价位。天河北虽然不如珠江新城那么火热，但你要看看一个具体楼盘（或楼盘群）和它周围高档写字楼的比例，从这一点来说，中怡比珠江新城的任何一个小户型楼盘的稀缺性都要好，这也是我长期看好中怡的收租价值的原因。

对超长期投资者来说，楼价涨跌是次要的，主要看是否容易出租、租金是否满意、有无其它更好的投资渠道？

要搏差价的话，那当然要选最热的点：珠江新城。

不怕，只要国家不是收我一个人的就不怕。我有一个看法：

决定你在这个社会生活境况的不是你的绝对财富多少，而是你的相对财富多少，也就是你的财富在整个群体中的排名。

李嘉诚是华人首富，08年他的资产缩水一百亿后他仍是华人首富。因为其它富豪的资产也缩水了，而我们这些小民在人家缩水以后也远远赶不上人家，李嘉诚仍然有能力过华人中最优质的生活。

我，hongsenwang，假设我的个人资产在1000万广州常驻人口中排名第40万位，实施物业税以后，如果那些和我一样手中有多套物业的人集体财富缩水，那些只有一套自住房或没有房的人资产还是没有超过我，那么，我在广州的生活水准和自我感觉良好程度其实和以前是一样的。

我唯一担心的是政府把物业税收上去以后又拿给大大小小的官员们吃喝嫖赌用掉了。要是把这个税拿去补贴那些穷得要死、穷得发疯的人，让社会稳定一些我倒是蛮高兴的。

[ 本帖最后由 hongsenwang 于 2010-1-6 04:08 编辑 ]

每天上来看看H兄的贴学习，刚上网查了。REITs是用英文的简称，按英文翻译是房地产信托投资基金，与此相伴的一个名称叫房地产股权投资基金。“REITs是全社会范围内公开募集的一个产品，在交易所挂牌上市，这个产品的特点是介乎股票和债券之间的一个金融产品，它的风险是低于股票，收益是高于股权和其他的固定收益率产品。”
想问一下这个reits 怎么投资呀，请H兄指导一下，谢谢。

还没正式出来，不知具体怎样操作，你可以去问问银行或证券公司的人。