--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------H姐这话大赞一个[ 本帖最后由 anxiangrugu 于 2010-9-15 23:34 编辑 ]

诚心想跟这位MM学习下自身增值方法。。。我周围的人群都还是比较积极上进的，但近5年间收入能增值2-3倍的都已经算是很厉害的了，基本在单位或公司都算是中坚力量，但相比MM和房价的增速，还是远不可及。。从这个角度讲，可能打工不如创业？但以现在的创业环境，小企业我觉得是举步维艰啊。。。

感谢mm的热心回复呵。有点意外mm会删掉之前的发言，有H姐平和恬淡风格主导的帖子一直以来都是难得的和谐，大家都是抱着学习交流的心态进来，相信也无谓有其他的是非呵。回到之前的话题，觉得MM相对可能在同龄人里面算是比较成熟老成的了呵（褒义哈），见识也较多较广，眼光会比同龄人开阔，有今天的成就也正常呵。但目前国内的社会，我觉得并不算有一个特别公平的竞争环境，国家的制度，政策方向都决定了行业和机会上的巨大差异，以前我也觉得付出就有回报是很正常的事情，但这些年在社会上看到的各种事实告诉我，即使是付出，也是必须要有方向性，有一定的投机性的，否则再多努力都会付之东流。比如恬淡的H姐，远离纷争的同时也要关注投资楼市汇市股市，为的也不过是给自己多一份安全感。。好像废话说得太多，我只想说，在中国这个社会，自身增值当然很重要，但抓住机会，及时跟上队伍更重要，以目前的形式踏踏实实做实事并不一定就能跟得上社会和政策的巨大变化。每个行业的黄金时期也就那么几年，当年我所处的行业也是创造了无数神话，但几年之后的今天已经不复辉煌。目前可能外贸行业正是好势头的时候，但数年之后会如何也还未知。中国的社会还是以统治阶级为主流的，技能和财富的增长所带来的安全感可能还远赶不上体制内的舒服自在。。。随着既得利益阶层的形成和巩固，留给普通老百姓的空间可能会越来越小，，我等目前面临的，不过是随社会指挥棒疲于奔命找一条属于自己的安身立命路，H姐属于其中的佼佼者，但不是每个人都有H姐这样的眼光和懂得抓住机会。。。当然这样说可能悲观了点，但目前看来，我们的社会已经不可避免的在朝这样的方向迈进了。。。

真的有辐射的话，珠江新城首当其冲。放心吧，广州市政府不会蠢得来将一个有辐射的大怪物放在市中心。

请问"逢低"会是什么时候呢?

进来学习一下

我不看好琶洲。会展经济圈意味着那里都是短期的客人，没人常驻。那儿的租金很低，但房价死贵死贵的，生活也是相当地不方便。

虽然琶洲也有几栋高档写字楼，但那里的办公氛围绝对竞争不过目前的天河北和未来（即2016年之后）的珠江新城。

广州中轴线是整个南中国的经济和金融核心地块。在这个中轴线上最值钱的地段就是宏城广场东西的两小块。

在中轴线内部比较，就办公氛围来说，未来的东西二塔100米半径 > 天河北中信广场 > 宏城广场周边。

就商业氛围（指零售业）来说，天河路远远地 > 未来的东西二塔100米半径 > 天河北中信广场。

1年后的天河路（西起广北中怡店东至太古汇）是中国的第一商圈，其繁华程度可以媲美或略超过上海南京路。天河北和珠江新城的商业气氛会远远不及天河路。

说到这里不得不再次提到正佳万豪金殿，以后这个楼盘是整个南中国最金贵地段上的楼盘，被超一流的写字楼和超一流的零售巨无霸围绕着，这种奢侈都不可以用金钱来衡量了。可惜口袋里银子不够，不然肯定去拿下一套（如回报率合理的话）。

[ 本帖最后由 hongsenwang 于 2009-12-26 09:54 编辑 ]

非常好，学习一下！！

H你好！我看你讲到收益率是以实际支资金和房屋年租金来计算的，那对于按揭一族的我们来说，收益率不是得时时变呀？因为资金是不断支出累积的呀。。。。呵，不好意思的说，我原以为是用房屋现市值和年租金来计算的呢

[ 本帖最后由 小笨猪T 于 2009-12-26 17:09 编辑 ]

对！如是回报率合理的话！！！！

硬件出得街，软件呢？！我觉得如金殿这类的物业后期的物业管理很重要的。当然，炒的，不在此列。

请教H兄，如果郊区盘，楼盘就在地铁口，可否作为保值的物业来投资呢？

有按揭的话情况比较复杂，因为每个人按揭的数目和期限都不是一样的。

所以，计算回报的时候最好忘掉自己是按揭，就当是全款买的。

如非要较真的话，可以按以下方法算一下：

月净租金收入 - 月还款额

再用以上二者的差值除以你的首付

如果结果大于你把首付存银行一年期的收益，那么就是值得投资的。

考虑两点：

1 租金回报 （6%以上放心地买，5%以上小心地买，5%以下一定不买）

2 是否很容易就租出去了（每年的空置期不能多于7天）

非常感谢H兄的宝贵建议.
我非常支持您的‘尽量去满足其中的一个人，把房买在其公司附近，这样可以让她/他兼顾到家庭和小孩。’的观点。
就在这基础上，您觉得我的B方案如何？因为B方案不但能解决我的交通问题，而且我老公上班也跟第二套一样非常的近，老人买菜，小孩上学也是方便。

另外，就按您说的办的话，我想在明年中通地铁之后才卖掉第一套房，因为估计那时候可以卖到70万。是否可以？

这个帖子越来越有意思了

说得好！

h老师你好！看了你的贴受益匪浅。谢谢！我2007年在越秀区电大附近一小区买了两套房*2006年的电梯新房*,一套50方33万，现租2300元；一套42方29万，租1800元；集体房产证，而因各种原因出不了证。现在有人想买，每套原价加多十万，你说我该卖或租？谢谢。前几天我还在越秀区另外小区买了两套2005年的电梯房，向朋友买的，低于市场价，按揭每套首期只是两万。出租的价格刚好够月供。请帮忙给我个建议，这刚买两房是否在房价升时卖掉还是出租持有？谢谢

[ 本帖最后由 byby817817 于 2009-12-28 14:32 编辑 ]

只有自己才最了解自己的情况，如你觉得B方案最优，那也不用犹豫，去执行就是了。别人一般都只能给出一些宏观上的建议。

按我的标准来看，万豪确实不值得投资，尽管我非常喜欢它。

不过最近研究了一些国外的情况（比如加拿大多伦多），那里号称租金回报世界上最合理，很轻易就达到了6%。但注意扣除了物业管理费用（那里的规矩是房东支付，而且贵得惊人）和每年一缴的约1%的物业税，最后落到房东手里的净回报率也就4%左右。世界上很多发达国家的一线城市貌似都是这种情况。可能以后中国的一线城市也差不多吧，越来越多的人认识到不动产的好处时不动产就没有什么好处了。

我仍然很保守，仍然坚持我的6%才下手。这样的物业绝对安全。我不能容忍我的本金出问题，一分钱也不允许。宁愿放在银行里贬值，也不去投资那些安全边际小的物业。

[ 本帖最后由 hongsenwang 于 2009-12-28 18:54 编辑 ]

哎呀，我说您到这里来是炫耀呢还是问问题呢？

别生气，开个玩笑。你的情况羡慕死我了，你怎么老是那么好彩啊？真想沾沾你的福气。

全部持有！打死不卖！那四套房全部属于珍藏品，永远守住它们，直到海枯石烂。你可以靠它们实现财务自由（普通老百姓意义上的），看不惯老板上司的时候，想“老子不干了”的时候，它们就是你的精神与物质支柱！